![17 ? TSINGHUA 2004CCB
1. 房地产投资决策
? 房地 投 与 代投 合理 及 定价模型产 资 现 资组 论 资产
? 投 合回 是各 回 的加 平均（ 性代数）；而投 合资组 报 资产 报 权 线 资组
并非各 的回 平均风险 资产风险 权
? 房地 投 信托（产 资 REIT ）公司，通常在市 上公 地 ，是 股场 开 买卖 为 东
取利 目的的 有和 包括房地 和（或）抵押 款的投赚 润为 拥 经营 产 贷 资组
合。
? 抵押 款支持 券（贷 证 MBS ）是由 多抵押 款的 合作保而 行的一许 贷 组 发
券或其它的 投 形式。种债 债务 资
? 本 定价模型（资 资产 CAPM ）
要求期待回 等于无 回 加在市 的 回 乘以此资产 报 风险 报 场 风险 报 资
的 他系数；产 贝
E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)](https://image.slidesharecdn.com/random-090904102007-phpapp01/85/-17-320.jpg)
![36 ? TSINGHUA 2004CCB
5. 房地产风险管理
? （ 杠杆，即 水平） 述财务风险 财务 负债 细
? 本成本的加 平均公式资 权
? r=(L/V)rD
=[1-(L/V)]rE
L—— 款贷 V—— 价值 rD
—— 款回贷 报 / 利率 rE
—— 股本投 的资
回报
? 通 杠杆可 加期待 回 ？过 增 总 报
? 杠杆会 加回 的增 报 风险
? 同一物 可以 偏 不同（如 的 度，或者 收入与业资产 为 爱 对风险 态 对 增
的 度等）的投 者提供不同的投 机会长 态 资 资
? 投 者如果希望 得 安全的、 高的当前收益，就可以 房地资 获 较为 较 选择 产
投债权 资
? 投 者如果寄希望于收益的快速 ，并且愿意承担 多的 ，就可资 增长 较 风险
以 房地 的股 投选择负债 产 权 资](https://image.slidesharecdn.com/random-090904102007-phpapp01/85/-36-320.jpg)
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房地产投融资方法及风险管理
- 1. 王洪主讲 清 大学 管理学院华 经济 CCB 收集整理 房地 投融 决策及其 管理案例分析产 资 风险 Case Study on How to Make Real Estate Investment and Financing Decisions, Risk Management CCB
- 2. 2 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 一 商 行 的目 可能往往包括：项 业 为 标 ? 使股 的 富人 来 到最大东 财 长远 说达 ? 短期的 目 ，比如 金流的要求财务 标 现 ? 或者非金融性 的目 ，例如质 标 ? 友好工作 境，机会均等的雇 政策环 佣 ? 困 的 期留住高素 的雇难 时 质 员 ? 有最高 量的地拥 质 产 ? 有某 物 的最大地 商拥 种 业 产
- 3. 3 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 商的目 ：开发 标 将 本投 在那些 生的税后收益 高的 目上，与其它可资 资 产 较 项 选 投 比 必 考 到 因素并作 当的 整资 较时 须 虑 风险 适 调 ? 投 家的目 ：资 标 以小于其内在价 （即 可 生未来 金流的 ）的价格值 资产 产 现 现值 来 不 或者不 券购买 动产 动产证
- 4. 4 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 算程式计 ? 估 毛租金计 ? 去估算的空置 失减 损 ? 加上其它收入 ＝ 的 收入实际 总 ? 去 用减 运营费 ＝ 收入或“净运营 NOI” ? 去 本付息减 债务还 ＝税前 金流（“现 BTCF” ） ? 把抵押 本金加到偿还 BTCF 上 ? 去折旧减 ＝ 税的收入须纳 ? 去 税金或者加上 省的税款减 应缴 节 ＝税后 金流（“现 ATCF” ） 上述各 参数投 期应对 项 资 5 到 10 年的 化 行估变 进 测
- 5. 5 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 重要的金融比率（用于决定投 的可行性）资 ? 毛租金乘数 ? 款价 （贷 值 LTV ）比 ? 覆盖率（债务 DCR ） ? 盈 平衡点亏 ? 用比费 ? 税前股本回 率报 ? 税后股本回报 ? 回资产 报 ? 内部回 率报 ? 售价格转
- 6. 6 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 有 杠杆和 的比率（用于 管理）关财务 运营 风险 ? 款价 比率贷 值 ? 覆盖率（债务 DCR ） ? 盈 平衡点亏 ? 用比费
- 7. 7 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 毛租金乘数（相当于“投 回收期”）资 ? 收 价除以毛租金购 ? 此比率越低越好 ? 一个很 的数字比 ，一般只能用作投 目的初略简单 较 资项 筛选
- 8. 8 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 款价 比贷 值 抵押 款 （贷 额 Loan ） / 收 价（购 Value ） ? 估量房地 投 的金融产 资 风险 ? 随违约风险 LTV 的升高而升高 ? 行 内典型的业 LTV 控制在 75% 以下 ? 覆盖率（债务 DCR ） 收入净营运 / 本付息债务还 ? 必 超须 过 1.0 才有能力 抵押 款偿还 贷 ? 大多数 出方一般要求 覆盖率 到贷 债务 达 约 1.1 或 1.3
- 9. 9 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 盈 平衡点亏 （ 用运营费 + 抵押付款） / 估 毛租金计 ? 建筑 了能支付所有的 金 支和融 必 到的入住率为 现 开 资偿还 须达 ? 一般在 65% 至 95% 范 内围 ? 用比费 用运营费 / 的 收入实际 总 ? 用于与其他的房地 作比 ， 独本身并无太大的用途产 较 单 ? 足 高以保持物 的正常 ，同 使有 用如能源成本得到控应该 够 业 运转 时 关费 制避免浪费
- 10. 10 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 一期 的或者静 的 利量度 准单 间 态 赢 标 ? 税前股本回 率报 ? 税后股本回 率报 ? 回 或者期初 本 原率资产 报 资 还
- 11. 11 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 税前股本回 率报 税前 金流量现 / 股本投资额 ? 往往用一 度初始 利水平测 赢 ? 此比率越高越好 ? 通常第一年税前股本回 率一般在报 4-10% 的范 内围 ? 税后股本回报 税后 金流现 / 股本投资额 ? 似于税前股本回 率类 报 ? 加上考 到投 房地 常可避税的好虑 资 产 处 ? 能常第一年大致在 5-12% 范 内围
- 12. 12 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 回 率资产 报 收入净营运 / 收 价或者市 价购 场 值 ? 又称 本 原率，反映 体回 水平资 还 总 报 ? 一 物 可以承受多大的 ；此比率越高，表示可支持的 就越多项 业 债务 俩务 ? 通常 本 原率大致在资 还 8-12% 范 内围
- 13. 13 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 多期 或者 回 量度间 动态 报 ? （净现值 NPV ） ? 内部回 率（报 IRR ）
- 14. 14 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 售价格 算转 计 定年的 收预 净运营 /R ? 里这 R 表示物 的期末 本 原率业 资 还 ? 住从期待的 售价格中扣除合理的交易成本记 转 ? 并 考 到税收的影须 虑 响
- 15. 15 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? （净现值 NPV ）的 算计 ? 未来的 金流预测 现 ? 以要求的回 率把未来的 金流折成 ：报 现 现值 现值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2 +…+(CFt+Vt)/(1+r)t ? 决策的基本原 是则 ? 选择 NPV （ =CF0+V0 ）最大的方案，即 NPV 最大化 ? 永 不要远 选择 NPV 小于 0 的方案 ? 要求的回 率报 = 底限回 率报 = 无 回风险 报 + 回风险 报 ? 正常的投 收益（即 期回 ）中已考 了 程度的影 ，如果资 预 报 虑 风险 响 NPV>0 ， r 就会超出正常收益
- 16. 16 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 内部回 率（报 IRR ）的 算计 ? NPV=0 ，或：股本 CF0= 未来 金流现 贴现 V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2 +…+(CFt+ 定 售预 转 CFt)/(1+irr)t ? 可使用税前或者税后 金流分 算税前或者税后内部回 率现 别计 报 ? 量 定投 期 体回 最常使用的方法，常与投 者要求的回 率相测 预 资 总 报 资 报 比较 ? 通常 IRR 大到在 12% 至 15% 的范 内， 于新的或投机性的投 可超围 对 资 过 20% 以上
- 17. 17 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 房地 投 与 代投 合理 及 定价模型产 资 现 资组 论 资产 ? 投 合回 是各 回 的加 平均（ 性代数）；而投 合资组 报 资产 报 权 线 资组 并非各 的回 平均风险 资产风险 权 ? 房地 投 信托（产 资 REIT ）公司，通常在市 上公 地 ，是 股场 开 买卖 为 东 取利 目的的 有和 包括房地 和（或）抵押 款的投赚 润为 拥 经营 产 贷 资组 合。 ? 抵押 款支持 券（贷 证 MBS ）是由 多抵押 款的 合作保而 行的一许 贷 组 发 券或其它的 投 形式。种债 债务 资 ? 本 定价模型（资 资产 CAPM ） 要求期待回 等于无 回 加在市 的 回 乘以此资产 报 风险 报 场 风险 报 资 的 他系数；产 贝 E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErM-rf)
- 18. 18 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 期 价 理 与房地权 值 论 产 与房地产有关的一些重要期权 ? 土地开发期权（土地价值与最佳发展时机买入期权模型） ? 土地买入期权 ? 抵押贷款提前偿付期权 ? 无追索权抵押贷款违约期权 ? 租约期权，等等
- 19. 19 ? TSINGHUA 2004CCB 1. 房地产投资决策 ? 投 案例分析示例资 ? 投资可行性研究 ? 开发可行性研究 ? 建设项目
- 20. 20 ? TSINGHUA 2004CCB 2. 房地产融资决策 ? 金来源资 ? 传统渠道：自有资金，合作，银行贷款，施工单位垫资，预售 我国 期以来，房地 商的融 渠道 一，主要依靠 行 款融 。长 产开发 资 单 银 贷 资 目前我国房地 企 有产 业 3 万多家，但是以 个 目 公司 主， 模小且单 项 开发 为 规 缺乏持 能力， 率大多在续开发 资产负债 70% 以上，自有 金所占的比重相当资 小，主要依靠 行 款和 目 售回款来周 。银 贷 项 销 转 除 商直接 行直接 款外，在建筑企 和 售款中都有相当多的开发 银 贷 业垫资 预 银 行 款。所 ，不省北京 商 行信 金的依 度竟 到贷 调查 开发 对银 贷资 赖 达 90% 以 上。 2003 年 6 月 121 号文件后央行 根 使得一半以上的房地 企 面银 紧缩 产 业 临资 金 断裂之患，甚至面 出局的危 。链 临 险 我国 期以来，房地 商的融 渠道 一，主要依靠 行 款融 。长 产开发 资 单 银 贷 资 目前我国房地 企 有产 业 3 万多家，但是以 个 目 公司 主， 模小且单 项 开发 为 规 缺乏持 能力， 率大多在续开发 资产负债 70% 以上，自有 金所占的比重相当资 小，主要依靠 行 款和 目 售回款来周 。银 贷 项 销 转 除 商直接 行直接 款外，在建筑企 和 售款中都有相当多的开发 银 贷 业垫资 预 银 行 款。所 ，不省北京 商 行信 金的依 度竟 到贷 调查 开发 对银 贷资 赖 达 90% 以 上。 2003 年 6 月 121 号文件后央行 根 使得一半以上的房地 企 面银 紧缩 产 业 临资 金 断裂之患，甚至面 出局的危 。链 临 险
- 21. 21 ? TSINGHUA 2004CCB 2. 房地产融资决策 ? 行 款银 贷 ? 121 文件后，尽管各 不同的房地 融 渠道都有所 ，比如全国房地种 产 资 增强 产 信托的数量 很快，但增长 2003 全年募集的 金不超资 过 100 元。而当年全亿 国房地 款 加了近产开发贷 增 2000 元。 行信 仍然是中国 在房 界亿 银 贷 现 产 资 金主力。 ? 行 款有着很多 点：便捷，成本相 低， 杠杆作用大。同 ，房银 贷 优 对较 财务 时 地 信 目前被普遍 行的 。产 贷业务 视为银 优质资产 ? 行 款 段从 ，其 目 程度和 商自有 金的要求，不是银 贷 现阶 紧 对项 开发 开发 资 大多数 商短期内能 到的。开发 够达 ? 美国的房地 金融 很 ，融 多，在房地 企 使用 金 中产 业 发达 资种类 产 业 资 总额 行 款只占银 贷 15% 左右， 款 占 行 的比重不到贷 总额 银 资产 10% 。而有些东 南 国家以及我国的香港特区，房地 企 的大部分 金来自 行 款亚 产 业 开发资 银 贷 ， 行 中房地 信 占了银 资产 产 贷 40%~50% 。 ? 在国 商 行 域有 个所 “三七 ”的 例，一个是 房地际 业银 领 两 谓 开 惯 给 产业贷 款占全部 款余 的贷 额 30% ，其余行 占业 70% ；二是 放 商 性发 给开发 开发 贷 款占 房地 款 余 的给 产业贷 总 额 30% ，住房抵押 款及其他 占贷 业务 70% 。
- 22. 22 ? TSINGHUA 2004CCB 2. 房地产融资决策 ? 上市集资 ? 有的 国内房地 企 不 合上市，因 没有 期 定的收租型物 ，也就认为 产 业 适 为 长 稳 业 没有 定的 金流。 在国内大多数的房 企 ， 本 模都比 小，根本没稳 现 现 产 业 资 规 较 有能力像海外房地 机 那 去大量收 并持有收租物 ，所在在 本 模产 构 样 购 业 资 规 较 小的情况下，要想快速 ，必 要快速周 。国 上很多大的地 公司在他增长 须 转 际 产 展初期，也是像中国目前的房地 企 一 。 展到一定 模之后， 了们发 产 业 样 发 规 为 保持公司的平衡， 加 的抗 能力，才 做一部分收租物 。增 资产 风险 选择 业 ? 上海 地成功地于复 2004 年 2 月在香港上市，某一程度的 明了投 者已 突破说 资 经 了 一 心理障碍。今年国 投 者接受了上海 地的快速周 模式，以这 种 际 资 复 转业务 一个模式，公司可以保持一个持 的 。这样 续 增长 ? 国内与国外上市比 ：较 ? 国内上市主要的困 在于政策 化，房地 公司 本市 的准入是几 周折。有些难 变 产 对资 场 经 房地 公司 而采取“借 上市”的方式，而 些借 上市的公司， 得再融产 转 壳 这 壳 较难获 资 。 ? 海外上市方面，以香港 交所的 定，三年 定的扣除非主管 后的 利联 规 业绩规 业务 净 润绝 数，前 年累 不少于对 两 计 3000 万港元，最近一年不少于 2000 万元。与国内上市相比 ， 然在海外虽 IPO 的成本较 A 股上市要高，但再融 成本低， 活性 ， 是吸引很资 灵 强 这 多中 公司到海外上市的重要原因之一。资 ? 国内或者海外，最 是看企 自身的 展需要，如果是志存高 的企 ，想引选择 终还 业 发 远 业 入新的股 和 代企 制度， 将海外上市作 首 ，因 可以借助海外投 者的东 现 业 应该 为 选 为 资 管与 模推 企 自身的 模、透明，提高 管理水平，如果是 了圈 ，上海监 规 进 业 规 经营 为 钱 A 股市 的市盈率高于香港股市。场
- 23. 23 ? TSINGHUA 2004CCB 2. 房地产融资决策 ? 上市集资 ? 上市与买壳 IPO 的比较 ? 上市后的再融 ：配股，可资 转债 就目前的市 情况而言， 本市 也并不 于看好房地 ，房地场 资 场 过 产业 产开发项 目本身具体的投 回收期 ， 金流不均 ， 化大等特征，在股市上资 长 现 匀 业务变 往往表 劣 。新的公司上市 似乎放 了上市限制，但券商等中介机现为 势 规则 宽 将承担完全 任， 大限制了暗箱操作。在新 面前，真正有 力、守构 责 极 规则 实 矩的 商可以 利上市，而在目前 商数量 多、食用水平普遍低下规 开发 顺 开发 过 的情况下，欲通 大 模上市解决行 性的 金短缺，似乎并不 。过 规 业 奖 现实 就目前的市 情况而言， 本市 也并不 于看好房地 ，房地场 资 场 过 产业 产开发项 目本身具体的投 回收期 ， 金流不均 ， 化大等特征，在股市上资 长 现 匀 业务变 往往表 劣 。新的公司上市 似乎放 了上市限制，但券商等中介机现为 势 规则 宽 将承担完全 任， 大限制了暗箱操作。在新 面前，真正有 力、守构 责 极 规则 实 矩的 商可以 利上市，而在目前 商数量 多、食用水平普遍低下规 开发 顺 开发 过 的情况下，欲通 大 模上市解决行 性的 金短缺，似乎并不 。过 规 业 奖 现实
- 24. 24 ? TSINGHUA 2004CCB 2. 房地产融资决策 ? 信托 ? 信托以其 的 及其中介功能，受到了各方面的重 。到目前极强 适应 视 止用于房地 投 的信托 可 下列四 方式： 、股为 产 资 计划 归纳为 种 债权 、准权 REIT 、 信托。财产 ? 信托计划风险 ? 中外比较 就集合信托 金 品来 ，委托人在 金信托 品之后，取得信托受益资 产 说 购买资 产 ，但 失了 金的控制 ，其收益完全有 于信托公司的投 操作，如权 丧 对资 权 赖 资 不考 投 者 信托公司的依 程度，投 者的利益一定程度上将有 于信虑 资 对 赖 资 赖 托公司的信息披露。 就集合信托 金 品来 ，委托人在 金信托 品之后，取得信托受益资 产 说 购买资 产 ，但 失了 金的控制 ，其收益完全有 于信托公司的投 操作，如权 丧 对资 权 赖 资 不考 投 者 信托公司的依 程度，投 者的利益一定程度上将有 于信虑 资 对 赖 资 赖 托公司的信息披露。
- 25. 25 ? TSINGHUA 2004CCB 2. 房地产融资决策 ? 基金（案例分析） ? 在国内多数基金公司是依据《公司法》采用投 公司模式 作的现 资 运 ，而不是以基金形式 作的。采用公司、信托制的房地 基金，将运 产 采用私募形式，因受《公司法》和《信托法》的限制，其投 者数资 量分 不超别 过 50 人和 200 。份 ? 国内房地 基金按 金 型分产 资 类 类 ? 投 方式资 ? 国外房地 基金产 ? 中国成立房地 信托基金的障碍产
- 26. 26 ? TSINGHUA 2004CCB 2. 房地产融资决策 ? 券债 ? 可 ： ， 控制转债 优势 风险 目前 不会有很多房地 上市公司支 行可 ，主要是因 它 的还 产 发 转债 为 们 资产负 率普遍偏高。债 根据《公司法》， 行 券主体要求 格，只有国有独 公司、上市公司、发 债 严 资 上个国有投 主体 立的有限 任公司才有 行 格，并且 企两 资 设 责 发 资 对 业资产负 率、 本金以及但保等都有 格限制，加之我国 券市 相 模 小，债 资 严 俩 场 对规 较 交投清淡， 行和持有的 均 大。 期 券 面 大的利率 ，欠发 风险 较 长 债 还 临较 风险 缺避 金融工具。 些都限制了大多数房地 企 利用 行 券 一融 渠险 这 产 业 发 债 这 资 道。 目前 不会有很多房地 上市公司支 行可 ，主要是因 它 的还 产 发 转债 为 们 资产负 率普遍偏高。债 根据《公司法》， 行 券主体要求 格，只有国有独 公司、上市公司、发 债 严 资 上个国有投 主体 立的有限 任公司才有 行 格，并且 企两 资 设 责 发 资 对 业资产负 率、 本金以及但保等都有 格限制，加之我国 券市 相 模 小，债 资 严 俩 场 对规 较 交投清淡， 行和持有的 均 大。 期 券 面 大的利率 ，欠发 风险 较 长 债 还 临较 风险 缺避 金融工具。 些都限制了大多数房地 企 利用 行 券 一融 渠险 这 产 业 发 债 这 资 道。
- 27. 27 ? TSINGHUA 2004CCB 3. 房地产价值评估方法 ? 常 估方法见评 ? 成本法 ? 比 法较 ? 收益法（ 原法）还 ? 剩余法 ? 用实际应
- 28. 28 ? TSINGHUA 2004CCB 4. 房地产投资主要投资形式和策略 ? 主要考 因素：虑 ? 目，有 各方，投 境，投 程项 关 资环 资过 ? 主要投 形式：资 ? 土地， ， 物开发 运营 业 ? 投 策略资
- 29. 29 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 从投 量来 ，以美国资 说 90 年代的投 价 例主要有四资 值为 类资产 形式： ? 金、股票、 券、不现 债 动产 0 2 4 6 8 10 12 Return Tbills Muni MBS Bonds RE Stocks Rish
- 30. 30 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 一 都有其各自不同的特点，包括不同的 点和缺点。此每 类资产 优 外， 四 的投 表 通常没有太密切的相 度，因此能这 类资产 资 现 关 提供投 者通 分散投 降低 的机会。够 资 过 资 风险 ? 价格“有 有落”或者“周期性”的活 模式是典型的不涨 动 动产运 行模式，但与股票和 券相比，往往更表 期的、大范 的债 现为长 围 上下波 ，反映不 市 普遍的低效性和泡沫性。动 动产 场
- 31. 31 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 型风险类 ? 市 、融 、 、管理、利率、法律、 境场 资 变现 环 ? 的量化风险 ? 与回风险 报
- 32. 32 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 房地 市 、 本市 和房地 行 的互 系产 场 资 场 产开发 业 动关
- 33. 33 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 目 分析有 因素（社会 、法制 境、市 状况开发项 风险 关 经济 环 场 、技 条件）术 ? 土地（地理位置、征用、 入成本、 、拆 、基 施 成购 产权 迁 础设 开发 本） ? 、 境 、假 条件及其 （用途、高度、密度、规划设计 环 调查 设 实现 绿 化、交通、功能 、面 的定 和控制、 、 量 准组织 积 义 结构 质 标 / 超前 / 期投 价长 资 值 / 成本，施工， 保 生），建造（工期，材料，利环 卫 率） ? 金（ 力， ； 金流分析， 控制）资 实 组织 现 风险 ? （定位，策略，媒体） …营销
- 34. 34 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 投 分析有 因素资风险 关 ? 盈利能力（市 、工程 量、交易 ）场 质 记录 ? 租售协议 ? 物 管理业 ? 、地契、 款合同产权 贷 ? 法令法 （ 、 境、 、税 ——以北京 例）规 规划 环 维护 费 为 ? 保险 ? 房地 投 的 管理产债权 资 风险 ? 通 膨货 胀 ? 利率风险 ? 提前偿还风险 ? 变现风险 ? 违约风险
- 35. 35 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 市 述场风险细
- 36. 36 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? （ 杠杆，即 水平） 述财务风险 财务 负债 细 ? 本成本的加 平均公式资 权 ? r=(L/V)rD =[1-(L/V)]rE L—— 款贷 V—— 价值 rD —— 款回贷 报 / 利率 rE —— 股本投 的资 回报 ? 通 杠杆可 加期待 回 ？过 增 总 报 ? 杠杆会 加回 的增 报 风险 ? 同一物 可以 偏 不同（如 的 度，或者 收入与业资产 为 爱 对风险 态 对 增 的 度等）的投 者提供不同的投 机会长 态 资 资 ? 投 者如果希望 得 安全的、 高的当前收益，就可以 房地资 获 较为 较 选择 产 投债权 资 ? 投 者如果寄希望于收益的快速 ，并且愿意承担 多的 ，就可资 增长 较 风险 以 房地 的股 投选择负债 产 权 资
- 37. 37 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 述规划设计风险细
- 38. 38 ? TSINGHUA 2004CCB 5. 房地产风险管理 ? 投 分析常用方法资风险 ? 敏感性分析 ? 情景分析 ? 内部回 率解析报 ? 蒙特 模 示例卡罗 拟 ? 政策 （法律法 ） 述风险 规 细 ? 土地 ? 金资 ? 税费 ? …
- 39. 39 ? TSINGHUA 2004CCB The End