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社会住宅的韩国厂迟测濒别：居住政策的创新与深化
- 1. 社會住宅的韓國style： 居住政策的創新與深化 江尚書 社會住宅推動聯盟 政策組長 詹竣傑 翱鲍搁蝉专业者都市改革组织 執行秘書 【巢運座談系列】2014.11.27 慕哲咖啡 1 特別感謝台灣大學建築與城鄉研究所博士生 劉恩英小姐 於拜訪期間協助翻譯及連繫工作
- 2. 韓國 首爾都會區 首爾市 臺灣 北北基桃 台北市 面積 (km2) 10.0萬 1.18萬 12% 605 0.6% 3.6萬 0.37萬 10% 272 0.7% 人口 (萬人) 5,042 2,384 47% 1,044 21% 2,342 895 38% 270 12% 家戶數 (萬戶) 1,841 885 48% 364 20% 837 341 41% 104 12% 住宅存量 (萬宅) 1,897 872 46% 355 19% 841 345 41% 94 11% 2
- 3. 台北市比較 1963年，28.1%的人口居住在 違建。 Source: Seoul Museum of History; Prof. Kim, Soo-Hyun. Ha, S. K. (2001) Substandard settlements and joint redevelopment projects in Seoul, Habitat International 25: 385-397. 首爾市違建 年代 1960s-70s 1976 1980 1995 違建住宅數 134,900 154,047 72,251 比率 20-30% (est.) 16.6% 15.5% 4.3% 以保障違建戶居住權為出發點 ? 因城市發展、首爾奧運之拆遷，引發嚴重社會 衝突 ? 1983-89，15萬的家庭遭到非自願迫遷 ? 1988-89，住宅價格突然暴漲。 ? 為平息社會壓力，1989年啟動社會住宅 3
- 4. 較晚開始，但快速增加 ? 1989年，總統盧泰愚宣布啟動「永久租賃住宅」25萬戶。最後完成19 萬戶。 ? 往後歷任總統均提出住宅興建計畫 – 盧武鉉 (2003)：100萬國民租賃住宅 – 李明博 (2008)：150萬戶甜蜜家庭住宅 – 朴謹惠 (2013)：14萬幸福住宅 0 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 Yearly Start Total 資料來源：金秀显(2013)，韓國的公共租賃住宅政策與老舊住宅再開發，亞洲地區住宅研討會簡報。 4
- 5. 各類型公共出租住宅數量 12.8% 6.8% 30.6% 5.2% 5.7% 1.3% 37.4% 永久 50年 國民 10年 押租購入 長期押租 5年及其他 長期公共出租住宅：936,000戶 (5.1%) 總共1,487,000戶 (8.0%) 6.3% 1.5% 59.3% 31.8% 1.1% 永久賃貸 公共賃貸 國民賃貸 10年出租 長期押租 全韓國數量 近年 (2008-2011) 興建比率 資料來源：Korean Land and Housing Corporation (LH) 5
- 6. 中長期願景 60 65 70 75 80 855550454035 15 20 25 30 5 0 35 Austria Sweden 韓國 UK Finland France Belgium Norway Netherlands Germany Switzerland Denmark Spain Italy Japan Ireland US Portugal Greece 10 自有率 公 共 出 租 住 宅 <Group 1> <Group 2> <Group 3> Hong Kong 台灣資料來源：金秀显(2013)，韓國的公共租賃住宅政策與老 舊住宅再開發，亞洲地區住宅研討會簡報。 以OECD國家平均 11.5%為目標 6
- 7. 收入分位 1分位 2分位 3分位 4分位 5分位 6分位 7~10分位 家戶 特性 不具備 房租負擔能力 不具備 購買住房能力 依賴政府財政補貼 方可購買住房 具備購買私人住 宅條件 銷售 住房 租賃 住房 供给 主體 公共部門 公共部門+市場部門 市場部門 公共出售 資料來源：呂哲基(2013)，韓國賃貸住宅簡介，2013亞洲地區住宅研討會簡報。 住宅福利政策對象 7
- 8. 主要類型比較 永久租賃住宅 50年租賃住宅 國民租賃住宅 啟動年代 1989~ 1992~97 1998~ 已完成數量 (2010) 193,710 92,730 718,493 資格 1分位以下 基本生活保障人口、 國家有功者 都市再開發的拆遷 人口、加入住宅預 儲蓄帳戶者、國家 有功者 低到中收入家戶： 1-2分位59m2以下 3-4分位79 m2以下 租期 無限期 50年 30年 單元面積 (m2) 23-40 小於60 或 60–79 36–52 (Type I) 53–62 (Type II) 63–79 (Type III) 租金 約市場租金3-4成 約市場租金8成 約市場租金5-8成 資料來源：1) Lee, H. J. & Ronald, R. (2012) Expansion, Diversification, and Hybridization in Korean Public Housing, Housing Studies,27(4): 495–513. 2) Korean Land and Housing Corporation (LH). 8
- 11. 財務結構一般性原則 分類 住宅單 元面積 興建成本所需財源的分配 政府 出資 國民住 宅基金 入住者 計畫擁 有者 永久賃貸住宅 41.3 m2 85% 0 15% 0 興建型國民 賃貸住宅 Type I 43 m2 50% 37% 3% 10% Type II 56 m2 32% 39% 19% 10% Type III 72.6 m2 20% 42% 28% 10% 平均 58.7 m2 30% 40% 20% 10% 購入型國民賃貸住宅 85 m2以下 45% 50% 5% 0 資料來源：Korean Land and Housing Corporation (LH) 11
- 12. 預算經費 (與台灣比較) ? 住宅預算： – 2010年，韓國中央政府住宅預算16.7兆韓元，占社福預算的 20.5%，占總預算5.7%。(Lee, 2012) – 首爾市2012年住宅預算1.17兆韓元，占預算5.4% (首爾市政府網站, 2012)。 – 台灣102年度中央政府住宅預算17.4億新台幣，占歲出1.94兆之 0.09% ? 社會住宅興建預算： – 韓國中央政府2009至2018年的社會住宅興建計畫，每年編列4.9兆 韓元 (約合新台幣1,372億元)(Lee, J. K., 2012) – 行政院「社會住宅中長期推動方案」所提經費為10年67億元 (平均 每年6.7億元)。 – 以人口規模換算後，社會住宅之投入，韓國為台灣之94倍。 ? 韓國基本上不考慮透過租金回收興建成本，認為租賃住宅 是社會安全網的一部份，勢必要國家補助。 12
- 13. Su Seo永久租賃住宅 ? 位於首爾市東南江南區 ? 提供給最低收入的居民 ? 永久租賃住宅984戶 (6棟)，公共租賃住宅 1230戶 (8棟) 13
- 14. 住戶組成 數量 國家付租者 (低收、身障等) 737人 國家有功者 (韓戰) 43人 違建更新戶 911戶 參與銀行儲蓄計畫者 234戶 脫北者 300戶 現約6000多位居民 14
- 15. 室內坪數有7坪 & 10坪 15
- 16. 都市再開發提供 ? 最初的公共賃貸住宅是為了取代板子村，維持低價住宅的功能。因 此從1990年便建立這個模式。 ? 至今擴大到一般老舊低矮住宅，都市再開發明訂必須提供17% (首爾 為20%) 容積做為社會住宅。 ? 政府提供容積獎勵，當作土地費用；並以「成本價」購入社會住宅。 ? 首爾市總計已推行55,103戶 (統計至2014.04) ? 房地產景氣衰退時，不易推行。 資料來源：金秀显(2013)，不良住宅再開發事業與公共賃貸住宅，發表於2013亞洲地區住宅研討會 地主 建商興建成本 容積獎勵 20% 社會 住宅 16
- 17. 奉天 (Bongcheon) 再開發租賃住宅 ? 原為靠山而建的違建社區 ? 由三星集團興建，賃貸住宅1,843戶 (5棟)，出售住宅3,360戶 (33棟) ? 月租金146,000韓元，押金10,310,000韓元。如繳付押金28,320,000韓元 (78萬台 幣)，就不用付月租金。 ? 再開發租賃住宅的居民屬性，仍多集中在1-2分位。 17
- 18. 西草 (??) 社區 ? 為近年才興建的永久租賃住宅，與其 他類型的住宅混合 ? 共5棟住宅，790戶。其中100戶屬永 久租賃住宅。 ? 其他有「國民租賃住宅」440戶， 「長期押租住宅」250戶。 ? 雖分棟，但在社區動線的規劃上，盡 量讓不同階層的居民有機會可以相遇。 18
- 19. 室內房型及租金 ? 永久賃貸住宅租金公式為中央政府訂定的 統一標準 (韓元)： – 首爾特別市 (標準保證金78,654元/㎡，標 準租金1,568元/㎡) – 廣域市與首都圈 (標準保證金74,591元/ ㎡，標準租金1,487元/㎡) – 其他略；實際換算會略有差異 房型 月租金 (新台幣) 押金 (新台幣) 26m2(~8坪) 1,250元 6萬5千元 33m2(~10坪) 1,550元 8萬2千元 另收管理費約1,110元 (4萬韓元) 19
- 20. 白賢社區 (國民租賃住宅) ? 位於首爾市東南的城南市 (Seongnam) ? 社區面積7.8萬平方米 (~228和平公園的 面積)，樓地板面積16萬3千平方米。20 棟住宅，1,974戶。 20
- 21. ? 提供給40分位點以下，無自有住宅家庭。 ? 低收入戶占16%，弱勢家戶合計74%。 ? 2年續約一次，最長30年 (實際還未遇過)。 21
- 22. 房型及租金 ? 39m2 (1房)：押金新台幣78萬元，租 金新台幣5,000元 (18萬韓元) ? 46 m2 (2房)：押金新台幣114萬元， 租金新台幣7,500元 (27萬韓元) ? 51 m2 (2房)：押金新台幣129萬元， 租金新台幣8,300元 (30萬韓元) ? 另付管理費約830元 (3萬韓元) ? 租金平均約市價6成。 ? 押金可向銀行貸款，最高九成。 ? 家具設備 22
- 25. 25
- 28. ?? (Botdul) 十年租 賃住宅 ? 土地面積：4.5萬㎡ ? 建築面積：10.5萬㎡ ? 12棟大樓，870戶 ? 入住：2009年8月 28
- 29. ? 家戶組成：障礙人士或特定弱勢家庭占46% (優先)，扶養父母10%， 一般家戶44%。 ? 若有開設「購屋儲蓄銀行帳戶」可優先。 29
- 30. ? 房型及租金 – 59 m2：押金新台幣180萬元，月租 11,900元 (43萬韓元) – 74 m2：押金新台幣433萬元，月租 14,400元 (52萬韓元) – 84 m2：押金新台幣500萬元，月租 17,500元 (63萬韓元) ? 最小房型也有三房，是為了家庭 設計 ? 管理費：平均約4,400元新台幣 (16萬韓元) 30
- 31. 住宅管理公團 (KoHom) ? 1998年，韓國國家住宅公司 (KNHC) 投資50億韓元，成立 「韓國住宅管理公團」 (KoHom)。 ? 任務：住宅管理、居住福利 (社 區活動)、維護、修繕 ? 管理超過300個住宅社區，25萬 個住宅單元，員工2200人。 ? 優先招聘社區居民從事管理職務 ? 吸引社區企業進駐，創造較多就 業機會 31 KOHOM網站，http://www.kohom.co.kr
- 32. 住宅管理公團 (KoHom) ? 永久賃貸 (較弱勢社區) 多委託給KoHom， 要求降低管理費用，並提供基本的福利服務 ? 10年租賃 (由租轉售) 多委託給民間物管，要 求較高服務品質。 項目 社區數 單位數 永久租賃住宅 126 (全數委託) 140,078 國民租賃住宅 136 89,953 50年租賃住宅 40 25,742 10年租賃住宅 - 97 其他 7 6155 來源：KOHOM網站 環境和設施改善 家庭服務 社區活動 32
- 33. 首爾市---統合管理中心 ? SH成立8個「統合管理中 心」，擔任房東的角色，包 括： – 入住者的資格審查 – 房屋維修、管理 – 居民抱怨申訴等 ? 各社區設置第一線的管理所， 處理社區大小事務。 ? 除了大型園區，買入型的分散 化住宅也由各轄區中心負責。 ? 提高服務人員的親切度 ? 與一些維修小店合作，增 加下班、假日修繕的效率。 33
- 34. 承租人代表會議 租賃住宅法 第29條 (Act No. 9541, Mar. 25, 2009修訂) ? 當租賃住宅社區達20戶以上，入住者便可成立承租人代表 會議。LH及SH有義務告知。 ? 承租人代表會議得針對下列各項與出租業者進行協議。 1) 出租住宅之管理規約與修訂 2) 管理費 3) 出租住宅之共用部份、附帶設施與福利設施的維持與修繕 4) 其他由總統命令所規定之有關出租住宅事項 ? 租金之討論不會發生效用 ? 台灣普遍還未有這樣的概念 34
- 35. 案例：水西永久租 賃住宅 ? 承租人代表會議 – 由居民自組，每月召開一次，15名成員 皆為無給職，僅提供出席費5萬韓元。 – 處理問題多為寵物、公共空間放置垃圾 或是大型閒置物等問題。僅勸導，無罰 金、無記點。無法解決之問題再由SH 協調。 – 管委會通報SH的主要問題為：住宅漏 水、道路與通訊線路故障通報送修、管 理費調整的討論。 35
- 36. 私人住宅 永久租賃住宅 36
- 37. 中溪 (??) 綜合社會福祉館 ? 蘆源區位於首爾市東北，公共賃貸住宅共24,797戶，占整區的11.8%。 ? 由社會福址科委託「社會福址法人韓國服務會」辦理。 ? 1992年啟用，地上3層樓設施 (目前正拆除重建)。1,757.61㎡。 ? 服務對象：除本區居民外，也包含附近3個洞的居民。 Source: Danum Map 37
- 38. 服務配置 ? 預算：一年21億韓元 (5,830萬新台 幣)。 ? 設置21個社工師。 ? 3F 障礙者日間庇護所，運動發展支 援中心，語言療法，藝術、心理治療 室，鋼琴教室，烹飪/烘焙教室，外 籍配偶就業支援中心 ? 2F 辦公室，會議室，課後輔導中心， 電腦教室，多功能教室，健身室，中 老年人才庫，心理諮詢 ? 1F 禮堂，敬老餐廳，日托中心，老 人活動中心，管理辦公室 38
- 39. 服務舉例 ? 青少年及兒童 – 低付費的才藝課程 (eg. 樂器、英文…) – 課後輔導教室，預防兒童在課餘缺乏陪伴，並透過同 儕支持健康成長 – 提供專業治療方案 (eg. 語言、藝術治療)，並透過技 能開發建立積極的自我認同。 ? 就業培訓及引介 – 電腦課、廚師認證、家政、手繪POP課程、英語會話 課、韓語認證等 – 引介：秘書、物業管理、專業職、警衛、環境清潔、 餐飲經營、司機、及兼職等工作，提高低收入家庭的 自立能力。 – 協助準備履歷，職業性向測驗。 – 對象擴及中高齡 (50歲以上)、婚姻移民或需要協助者。 http://www.junggye.or.kr/ 39
- 40. 老人及重度障礙者關懷 ? 送餐服務 ? 連結外來團體提供預防、醫療及健檢 ? 打掃、洗衣、居住環境改善、沐浴 ? 團體活動及情感支持 ? 獨老自殺預防：增加活力(減輕孤獨的壓 力)、再寫新婚日記(預防老年夫婦離婚/ 解決衝突) ? 自我支持 (退休生活參與衛生管理、洗衣 工作) http://www.junggye.or.kr/ 40
- 41. 當前困難 ? 租賃住宅持續擴大供給是社 會共識，但近年面臨許多挑 戰。 ? 要如何積極迎向這些挑戰？ 缺大規 模土地 公共財 政限制 貧民窟 與社會 隔離 社區感 不足 邊緣地 區就業 不易 排除階 層與公 平性 41 來源：????? (2013) ??? ???? ?? ? ?? (首爾市租賃住宅狀況與政策簡報)
- 42. 大規模興建 租/售住宅分離 建設/買入為主 ? 小規模供給 ? 出租、出售混合 ? 實現社會融合 ? 更多樣化、彈性的供給方式 ? 雅房等非正常居住環境改善 ? 擴大支援階層 (eg. 遊民、青年) 以政府及公法人 為供給主體 住宅中心的居住環境 (dwelling-oriented) ? 建立公共-民間 (不只建商) 的協力方式 ? 朝向需求者中心，依據社群特性而客製化 ? 更注重可負擔性 ? 以社區為中心 (community-oriented) 的居住共同體 ? 更易於使用的社區設施 ? 創造社區經濟，促進經濟自立 首爾市近年的政策方向 42
- 43. 購買民間空屋 ? 始於2003年，反省多數社會住宅位於都市外圍的問題。 ? 優點 – 受入住者歡迎，因多位於既有的住宅區 – 外觀不易辨認，分散化，較佳的社會融合 – 有些可提供給社福團體經營團體家庭 ? 缺點 – 平均每戶的購入成本約1.6億韓元 (440萬台幣)，加上老舊住宅的 整修費用，比政府自己興建還不划算。 – 分散化，增加管理的難度 43
- 44. 政府購入民間閒置住宅 ? 2012年2,520戶；2013年2,673戶。 瑞草區??洞 買入型套房，每戶提供 1-2人居住 對象：長期有接受職訓者，在完成方 案後且狀況穩定。 共24戶，住戶均屬精障復原者，社工 會隨同住宿。 租金每月2000或4000元。 來源：????? (2013) ??? ???? ?? ? ?? (首爾市租賃住宅狀況與政策簡報) 44
- 45. 建設 SH買入 LH買入 來源：????? (2013) ??? ???? ?? ? ?? (首爾市租賃住宅狀況與政策簡報) 45
- 46. 公共套房計畫 ? 老舊、小規模的住宅逐漸消失，使低薪勞工或大學生的居住情況惡化。 ? 2007年提出「都市生活住宅方案」，提供套房給單人家戶，對象包括 學生、初出社會青年及收入較低的勞動者。認為在首爾市就學，就是 政府的責任。 ? 預計至2020年提供25,000個套房，以市價2-3成出租。 ? 以較小的室內面積、省去停車空間 (這類族群較無停車需求)，來壓低 興辦成本。 (本案興建中) 來源：????? (2013) ??? ???? ?? ? ?? ??? ??? ????? 針對大學生的公共宿舍 46
- 47. 小規模市有土地盤點 ? 檢討小型、低度利用市有土地或公共設施，包括學校及停車用地。 ? 以400m2至1,500m2之間的土地為積極檢討對象，只要可提供7戶以 上，就會列入盤整。 ? 藉由調整容積率，提供社會住宅也保有既有設施機能 (eg. 停車場最具 潛力) ? 1樓可提供社區型的公共設施，例如自習室、托育服務、店面 (供 NGO或社企使用) 47
- 48. 麻浦區延南洞 公共宿舍 ? 原本為低度利用的停車場，新建30戶單人 套房。1樓保留為公共停車空間。 ? 套房形式，提供給外地至首爾市就讀的大 學生租用 ? 每月租金約新台幣2,700元，管理費550 元。 ? 洗衣間開放給外面民眾使用，營收可用於 補貼管理費。 48
- 50. 新婚家庭住宅 ? 原本是閒置的倉庫 (市有地)，改建為社會住 宅。2014年4月完工。 ? 事業費韓幣129.9億元 (新台幣3.6億元) ? 土地面積2,569平方米，樓地板面積9,689平 方米。地下二樓，地上八樓。 ? 92戶，每戶專用面積39平方米 (11.8坪)。提 供61個停車位。 ? 入住對象：無自有住宅、結婚五年內的新婚 家庭，所得50%分位點以下。有小孩優先。 ? 押金4,000萬韓元 (新台幣111萬元)，月租金 30.7萬韓元 (約新台幣8,500元)，管理費5萬 韓元 (新台幣1,380元)。租金大約是周邊市 價的8折。 ? 租期最長10年。 50
- 51. ? 室內有兩種類型，一般型是單 層平面 (共56戶)，另有單戶兩 層樓的 (共36戶) 設計。 ? 因為土地較狹長，因此部分的 住宅單元設計為兩層樓來增加 使用面積。 ? 雖然兩層樓的房型較有設計 感，但考量到小孩子的安全， 平面型的反而受歡迎。 51
- 52. 下段演講大綱 52 ?青年居住的倡議─ MINSNAIL UNION ?共同分享─ ??? 協同住宅改變住宅市場的可能性 ?從倡議到社會企業─蟾蜍住房 ?從倡議與服務轉型營運─共享未來非營利組織專業介入 ?不要坐在辦公室─東子洞社區組織 ?不要社宅的易地安置─蜜蜂社區 老舊、非正式社區自力 組織改建
- 53. Minsnail Union 无壳蜗牛联盟 ???? ? 背景： 1. 考試院(???)價格昂貴，平均 2,000 USD(61,000TWD)/學期 2. 大學生宿舍數量不足， 140,000(total)→ 40,000(supply)+100,000(無宿舍) 3. 民間租屋需押租金(Chonsei)，約20個 月租金，對新鮮人困難 ? 組織規模：7位員工、會員200位 ? 透過學生會組織，於2011年成立正式聯 盟(UNION)，分為數個部門 1. 研究教育推廣(政策研究、青年居住議 題) 2. 青年居住議題網絡連結(如宿舍品質改 善；選舉倡議) 3. 青年住宅諮詢員(如後) 資料來源： https://www.facebook.com/minsnailunion?fref=photo(左上) https://mirror.enha.kr/wiki/%EA%B3%A0%EC%8B%9C%EC%9B%90(右上，左下) http://mickeystory.tistory.com/entry/%EB%8C%80%EB%A5%99- %EA%B3%A0%EC%8B%9C%EC%9B%90-jpg(右下) 53
- 54. 青年住宅諮詢員 ? 志願者培訓課程：出租保護法、租屋尋找 與押金索回等面相 ? 仲介費收取方式，以月租金X100+押租金 為計算 1. 5000萬以下→15-20萬韓幣(約4,000- 5,500TWD) 2. 5000萬-1億→30萬以下(約8,300TWD) 3. 1億以上→直接X0.3% 54 資料來源：https://www.facebook.com/minsnailunion
- 55. 住宅租賃保護法 ? 2010.11.18開始施行 ? 第四條 租賃期間保證至少兩年，且保證金未退 還視為繼續承租 ? 第六條 房東必須於期滿前六個月至一個月內通 知合約修正(如租金、租期)，若無通知則視為相 同條件續租 ? 第七條 租金增加不得超過總統規定(目前為 5%)，租金訂定以周邊環境經濟條件而定 ? 第八條 設立住宅租賃委員會，解決相關爭議(保 證金、租金、租期)，內涵公部門(財務、住宅、 福利)、民間專業者(法律、經濟、不動產) 55
- 56. 另類住宅的嘗試 ? 押租住宅：2014.08入住，在一定共識之下，以 會員(200位)蒐集之資金包租，8,200萬(約228萬 TWD)，其中含押租金3200萬，其餘為自行籌 資，並出租與青年，每月固定聚會。 56 總成本 8200萬 押租金 3200萬 (約40%) 自行籌資 (約60%) 房號 面積(㎡，坪) 入住 押金(KRW) 租金(市場比例) 201 40(12) 2 3000萬 55萬(65%) 202 40(12) 1 750萬 30萬(70%) 2 500萬 20萬(55%)
- 57. ? 協同住宅：一棟(四層)，預計可入住8-10 人，一樓將有分享空間(share space)，總 經費7億3千萬韓幣(約2,383萬TWD)，由首 爾市社會住宅貸款事業協助，共貸款5億， 5年2%利率，其餘由押租金與租金墊支。 57 總成本 7億3千萬 土地(私 有)+興建 (各約50%) 5億，5年 2%貸款 (68%)押 金、租金 自行籌資 (32%) 圖片來源： https://www.facebook.com/ minsnail.housingcoop?fref=p hoto房號 面積(㎡，坪) 入住 押金(KRW) 租金(市場比例) 402 45(14) 2 60,000,000 (約167萬 TWD) 40萬(75%) 401 53(16) 2 45萬(75%) 201,301 61(18) 4 23萬(60%)
- 58. 協同組合基本法 ? 2012.12.1開始實施 ? 第二條「合作社」係指以財物與勞務之購買、生產、販賣、提供等為 主要活動，並為提昇社員權益與貢獻社區所成立之社會組織 ? 第十條 國家與公民團體必須積極協助合作社等與社會合作社等之事業， 並予以必要之資金等協助 ? 第十一條 企劃財政部長官應彙整相關政策，擬定以促進合作社之獨立 性活動為目的之基本計畫；並每三年進行實況檢核 ? 第二十二條 社員應至少認購一股以上，不得超過總股數百分之三十， 資金不得作為擔保用途，不得用來主張債權與抵銷債務 ? 第二十三條 社員不論其出資比例，各擁有一表決權與選舉權 58
- 59. ???? 協同住宅 ? 社會環境變遷(少子化)，40年後人口 減少，需思考多樣化供給。 ? 原本單人居住之空間藉「共享」擴大 (如廚房、客廳)，不僅得以節省住宅 支出，更可促進人與人的互動。 ? 位於麻浦區??? 社區，其社區營造 相當成功，居民參與公共事務熱烈 ? 成立於2013年9月，成員共30位，入 住者10位，每位出資5萬元，其中12 位出資150萬以上，只要認同理念都 可加入 59
- 60. ??? ?? ??協同住宅 ? 共10個單元： 押金1000萬KRW(約280萬TWD)， 月租30萬KRW(約8,800TWD) 相較周邊租金便宜(約40-50萬 KRW) ? 租金不調漲，但必須有意願參與 社區公共事務 ? 共三層，10個單元，每戶分享 「1坪」作公共使用(share space)，白天其他組合成員或社 區居民都可借用 60 資料來源： http://www.huffingtonpost.kr/2014/10/09/story_n_5956706. html
- 62. 蟾蜍住房 ??? ??? ? 組織起始之初以遊民服務為主，自2008年起關 注都市更新(開發利益私有化、社會不公)，參 與相關抗議(如龍山事件) ? 經營恩平區居住福祉中心，如住宅資訊諮詢、 押租金出借等、並訪問貧困家戶協助改善居住 環境 ? 提倡以人為中心的住民參與地方再生 62 資料來源： http://www.toadhousing.com/ http://noads.admarvel.com/ 人 家生活
- 63. 都市再生的過程，人比利益更重要 63 ? 物理再生：提升居住品質，修建家屋與整備街道 ? 社會再生：參加集會活動，推動社區營造活絡鄰里 關係 ? 经济再生：社区经济提供就业机会，减少生活成本
- 64. 住宅修繕事業 ? 社會企業，設立於2010年，共五 位，為倡議型組織轉型社會企業 ? 由首爾市政府補助人事與修繕 ? 未來期望成立專業住宅管理企業 (如住宅保險)，如漏水、漏電、 節能 ? 未來倡議朝向委託經營社會住宅 之可能，解決政府管理營運的不 足，例如社區營造和服務輸送 64
- 65. ???? 山鳥社區 位置：新沙洞270號附近(首爾西北邊) 總面積：15,600 平方公尺 住宅面積：11,930平方公尺 住宅：106 住戶：235 人口：716 65
- 66. ? 密度高、社區老舊、更新利益小 ? 晚近不動產價格低，整建維護可行性較高 ? 從社區組織開始，協助閒置土地綠美化(空地)、修繕住 宅與基本設施 66
- 68. 共享未來 ? 2006年成立 (1990年已成立遊民服務中心) ? 服務面向： 1. 福祉事業：遊民協助、組織活動、社區營造 2. 居住事業：居住福祉中心、小規模協助LH營運管理 社會住宅 3. 社會企業：裝潢、快遞、送餐、 ? 財源：基督教會的贊助，及進行公開募款 ? 人力：50個工作人員 68 資料來源：http://yesnanum.org/index.htm
- 69. 福祉事業-遊民庇護所 ? 目前收容23個遊民。 ? 提供居住與餐食， 解決與銀行信用問題、 房屋諮詢、介紹工作、 協助儲蓄。 ? 遊民雖生活困難， 但也會回饋社會。 ? 協助遊民共同過節、祭祀、冬 天一起做泡菜 ? 舉辦男女遊民的聯誼活動 69 圖片來源：共享未來 (?????)
- 70. 居住服務事業 ? 城北區居住福利中心： 1. 社會住宅資訊提供諮詢 2. 居住法律諮詢 3. 弱勢居民訪視 4. 協助弱勢尋找住宅 註：居住福祉中心在首爾市共有八個， 分別是江北區/城北區/城東區/陽川區/ 蘆原區/瑞草區/恩平區/冠岳區 70 圖片來源：共享未來 (?????)
- 71. 2008年LH委託接受遊民申請公共租賃住宅，現在已經停止，因為國 土海洋部認為申請權力應該在地方政府，現在由區廳負責申請工作 – 申請賃貸住宅資格： 1.居住庇護所6個月以上者，因其已適應公共/新生活 2.存款額度150萬韓元以上，以小額存款方式進行 3.現有工作者。 4.不能有暴力傾向/酒癮。 – 總共收了90個家戶，有27戶是家庭，分散在十棟，其中三棟各派 一人管理。 – 單身家戶，押金190萬，租金3萬；一般家戶押金600萬，租金20- 30萬 71 賃貸住宅營運工作
- 72. – 公共賃貸住宅屬於政府(LH)購入賃貸住宅，住宅形式為公寓小套房非高層 住宅，由LH更新住宅內部設備，收月租、押金及維修。 – 住宅成本： 平均提供一個遊民居 住，住宅成本228萬 -285萬元(台幣)，其中 90%由國民住宅基金、 中央政府支持，10%由 月租與押金。 – LH期待NGO會有福利 服務提供，但服務成本 是單位自行負擔，LH沒有補助資源。 72 圖片來源：共享未來 (?????)
- 73. ? 住宅管理：每月一次與住戶召 開會議，有醫療與就業服務 ? 外部資源引入韓國基督教團體 募款協助居民的押金 ? 過往由於組織使命介入社會住 宅營運，晚近因財政與權利義 務問題，未來是否持續營運仍 需觀察。 73 圖片來源：共享未來 (?????)
- 74. 社會企業 ? 室內裝潢工作、職業介紹所、快遞工作 （長者）、看護工作、打掃 ? 協助區廳參與社區營造工作 ? 社區送餐，分送獨居老人泡菜、小菜等 ? 協助舊屋的整建維護 74 圖片來源：共享未來 (?????)
- 75. 東子洞社區 ??? ??? ? 社區概況： 1. 地點：位於首爾車站南側 2. 居民：90%接受國家補貼(低收 入戶、障礙人士)，大部分無穩 定收入，工作以勞力付出或資 源回收等 3. 收入水準：每月約46-48萬 KRW(約1.5-1.6萬TWD) 4. 平均而言，一半月收入需繳付 房租 75 首爾車站 資料來源：http://www.newscham.net/news/view.php?board=news&id=58060(左下與右下圖)
- 76. 社區組織 ? 2007年由一位居民開放自己雅房供 大家使用 ? 社區工作人員的原則是「不要坐在 辦公室」。只要居民覺得有用、好 玩，社區工作就可以持續下去 ? 第一次的活動是在社區放電影，吸 引大家出來 ? 每年開一次全社區大會，每月兩次 打掃環境 76 照片來源： http://www.4rangg.org/renewal/board/view.php?table=story&no=3310(中) http://www.sisainlive.com/news/articleView.html?idxno=15731(下)
- 77. 社區經濟 ? 成立社區組織，目前有365位會 員，其中300位是本地居民 ? 社區銀行：額度為50萬韓元，相當 於一個月的收入，由於鄰里關係密 切，可能推遲，但通常會還錢 ? 居住環境改善 ? 社區健康服務，如牙醫、戒酒、慢 性病診療等 77 下圖來源： http://www.4rangg.org/renewal/board /view.php?table=story&no=3310
- 78. 公私合夥的改善計畫 ? 由首爾市政府出土地，「韓國通 訊」(KT) 贊助改建費用，並委託非 營利組織營運 ? 設有諮詢室、閱覽室(1F) ? 多功能教室、洗澡洗衣設施等(2.3F) ? 由非營利組織與居民共同管理 78
- 79. 整建窳陋雅房 ? 首爾舊市區約有3,000個窳陋雅房，品質極差並且易生火災，以龍山 地區 (首爾車站旁)及永登埔地區為大宗。 ? 居民以低薪勞動者及底層人口為主，與無家可居只有一線之隔。 79
- 80. ? 市政府支付整建費用，與房東約定凍結6 年租金。 ? 但因存量本就有限，為補充性質，不會 是主要的供給來源 ? 整建期間，在高架道路下設置貨櫃屋， 供暫時性居住使用。 圖片來源 (改建部分)：韓秉龍 (2013) 首爾市公共租賃住宅現況與政策，首爾特別市住宅 課，發表於臺北市政府都市發展局主辦，2013亞洲地區住宅研討會。 80
- 81. 蜜蜂社區???? ? 首爾賽馬公園 (?? ????)旁 ? 溫室住宅社區(住宅價格昂貴且供 應不足) ? 面臨首爾環狀綠帶(Green Belt)再 開發(2006) ? 命名由來：團結、努力工作、凶狠 81 資料來源： http://oninfraarch.wordpress.com/(上) http://jandan.net/2013/05/21/abejas-para.html(左下) 蜜蜂社區
- 82. 要自己努力被看到 ? 居民多50歲以上，約300戶(2014)，經濟狀況較差，過往向心力不足，因面 對迫遷而團結 ? 2007年曾有入住社會住宅機會，但因交通、就業、鄰里關係放棄；也提出 7500萬低利(2%)貸款包租方案，居民無法負擔 ? 2009年開始有地址(得以投票)，外部連結(議員、立法委員) ? 社區組織：選舉洞長(20萬韓幣/月)，一個月兩次會議 ? 來自政府的協助：原先修建廁所，但擔心黑道(民代)、放火(地主)、小偷， 而裝監視器 82
- 83. 很多留學回來的人都沒做出來 ? 社會住宅的另一種居住的可能的 想像 ? 由政府廉租土地(有水有電)、低 利融資或國外協助(ACHR)，透 過自力營造 ? 位於果田市的五百坪公有地(現 居地附近) ? 未來時程尚未明朗，將主動與政 府溝通，但會繼續邁進！ 83
- 84. 結論 ? 社會意識的建立，居住是基本人權，具 公共性。 ? 政府及公法人扮演重要角色 (土地、法 令、預算、貸款)。 ? 「量」是重要的。即使嘗試多元做法， 大量興建仍在持續進行。 ? 多樣化的居住想像，反省傳統社會住宅 的問題，提升品質、居住福利與社區營 造、客製化。 ? 專業知識累積；公法人及研究機構 進行 住宅政策的基礎調研。 ? 提供社會創新的空間，政府仍扮演關鍵 協助角色；民間能量仍持續快速演進。 84