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社会住宅与都市发展
阿姆斯特丹經驗
OURs秘書長彭扬凯
2018.06.03

臺北市、新北市及阿姆斯特丹三城市的對照
4
條件台北市新北市阿姆斯特丹
土地面積(km2) 271.8 2,052.6 219.3
人口數(千人) 2,692.1 3,980.9 851.6
人口密度(per km2) 9,905 1,939.46 4,908
平均年收入(NT$) 856,909 625,528 1,707,797
房價所得比(倍) 15.47 12.7 9.85
平均每月租金 389€(2013) 271€(2013) 600€(2016)
房價租金比
(市中心／市郊)
66.18／58.21
52.08／
50.44
19.36/16.77
住宅存量(千戶) 947 1,596 417
社會住宅存量(千戶) 6.87 1.48 190
社會住宅／總存量 0.726% 0.093% 46%

拜爾美米爾
Bijlmermeer
東港Eastern
Docklands
新市場
Nieuwmarkt
新西區Nieuw-
West
本次介紹的地區
Source: Federico Savini Willem R. Boterman,Wouter P.C. van Gent, Stan Majoor . 2016. Amsterdam in the 21st century: Geography, housing,
spatial development and politics.

7
社會住宅＠阿姆斯特丹

1. 荷蘭社會住宅比例
為歐洲最高(32%)，
奧地利(23%)、丹
麥(19%)次之
2. 英(18%)、法(17%)、
瑞(17%)等亦有一
定比例
3. 東歐與南歐存量比
例較低
8

荷蘭與阿姆斯特丹社會住宅概況
10
荷蘭阿姆斯特丹
住宅協會 350個 9個
比例 32% 46%
存量 240萬戶 19萬戶
租金 505(歐元/月) 485(歐元/月)
輪替率 8% 4%
等候年限 3年 8年

建構制度大量興建轉型調整
14
再度緊縮

1. 19世紀末期快速經濟發展（工業化）
大量人口（勞工）湧入都市
（1870-1900翻倍至五十萬），住
宅存量不足
2. 居住環境欠佳（公共衛生、醫療）
3. 社會民主黨倡議「居住權」
4. 1901年通過《住宅法》，確立政府
責任以及中央（預算補貼、租金標
準）與地方（規劃執行、管理監督）
權責
16

1909年完工第一棟依《住宅法》
推動的社會住宅，由工人組成
的合作社興建(獨立房間與衛浴)
18

阿姆斯特丹學派
1. 由一群具理想的建築師，
組成「阿姆斯特丹學派
（Amsterdam School）」
2. 建築師的責任（左翼）→
「投身大眾」，教育市民
如何“居住”
3. 建立荷蘭建築師投入社會
住宅之傳統
19

21
大量興建（1950-1990）

1. 戰後百廢待興
（住宅存量不足）
2. 社會福利國家典範
3. 以1970年為例，住
宅支出占總支出的
12%
4. 從1950年的18%提
升到1995年的58%
優惠貸款(政府協助)
住宅
協會
地方政府
租戶
中央政府
建設
補貼
建設
補貼
租金
低廉
地租
23

1970s--
阿姆斯特丹的都市發展遭遇瓶頸，
傳統的發展模式開始失靈！

瓶頸1: 郊區化（城際競爭），市中心衰敗
25
至八十年代中期，城市流失了約20％的居民，主要是富裕的中
產家庭。

瓶頸2: 新市鎮開發挫敗
Nieuw-West 與 Bijlmermeer
26

以下
我們從都市發展與社會住宅的面向切入,
看看1970s～2010s的阿姆斯特丹
發生何種變化、做了些哪些努力？
27

28
改變的起點
Nieuwmarktrellen（1975新市場之亂）
阿姆斯特丹都更傳統的建立

新市場
Nieuwmarkt

背景
1. 市民收入及汽車擁有率提高。市中心交通擁塞。
2. 郊區化：中產階級逃離市區，並因城際競爭而
外移至其他城市。
3. 為對抗郊區化，政府在50年代到60年代陸續提
出在市中心（舊城區）興建高速公路及地鐵的
計畫，特別是1968年市議會批准建造四線地鐵
系統。
4. 由於運河內城區的住宅多老舊不堪，且街道狹
窄、密度過高，政府趁興建地鐵及其車站的機
會，大舉拆除、改建沿線街區。
30
1972,Protesteer mee.

? 如同其他衰敗後的老舊城區，新市場區域是許多底層民眾的棲身之
處，也有許多嬉皮、藝術家、社會運動者、學生蹲踞於此。他們反
對地鐵建設及拆除，並認為是為其城市權奮鬥（the fight for the
right to the city: the Nieuwmarkt subway station）。
? 1975年，3月24日警方出動水砲，裝甲車和催淚瓦斯，驅逐1千多
名蹲踞者(逮捕其中兩百多人)，隨即展開拆除行動。
31
市區發展VS.城市權：衝突爆發
Café 'Het Hoekje'
in de Nieuwmarkt
1975/3/2 1975/3/21

33
Waterkanon
bij de Krom
Boomssloot,
Pieter
Boersma,
1975,
Rijksmuseum

暴動過後
34
新市場暴動的激烈衝突並未就此落幕，在長達數年的折衝後，
該運動主要成員取得阿姆斯特丹主要執政者工黨（PvdA）黨
內的關鍵位置，由此改變了1978年在該區後續的重建政策：
1. 阻止高速公路通過老城區，迫使地鐵路線改變。
2. 一定程度防止各式大型建案出現在既有的城區。
3. 老城區的更新從推土機式的夷平及將原住戶清空的手法，
迅速轉向為讓原來的居民（無論是否有產權）居住在原
社區，且保留原社區空間結構的方式。

新市場之亂的遺產
對抗過程中，阿姆斯特丹確立三個重要傳統 (Justus Uitermark,
2012)：
? 「強租屋權（strong tenant rights）」
? 「大量社會住宅（a large social housing stock）」
? 「居民協商正式化（formalized resident consultation）」
35

‘wonen is geen gunst maar een recht ’ (housing is a right, not a favor)
Nieuwmarkt (metrostation)
https://nl.wikipedia.org/wiki/Nieuwmarkt_(metrostation)

44
轉型調整（1990-2008）

社會住宅擔保
基金(WSW)
銀行提供
擔保
住宅
協會
中央住宅
基金(CFV) 補助或
周轉
地方政府
租戶
中央政府
建設
補貼
低利
融資
建設
補貼
租金
補貼
租金
兩大基金：
(1)社會住宅擔保基金( € 850億)向市場融資(政府為基金提供保證)
(2)中央住宅基金：協會聯合擔保、紓困 45

47
Bijlmermeer（拜爾美米爾）
功能主義城市失敗及再造

拜爾美米爾
Bijlmermeer

背景
? 60年代戰後嬰兒潮，住宅持續短缺，市區人口增加且舊
城區負荷過載。阿姆斯特丹於是在郊區開發大型高層住
宅社區：Bijlmermeer。
1. 1966 年動工，1975年完成最後一棟建築物。
2. 低建蔽、高樓層、內部走道相連、低樓層為儲藏空間，
功能區域分離。
3. 功能主義式都市計畫，反映柯比意的都市觀。

社会住宅与都市发展；阿姆斯特丹经验

1. 住宅供給缺乏多樣性，其房屋市場無法與其他區域競
爭，於是弱勢族群開始聚居於此，包括蘇里南移民。
2. 大量閒置住宅（1985, 25%）、普遍的反社會行為、
中產階級人口流失。
3. 出售住宅的意圖失敗，中產階層持續流失或拒絕進入。
問題

政策及規劃工具
1992年市議會通過“The Bijlmermeer Renewal Project”，決定大
規模拆除和重建，部分改建。
1. 拆除半數高樓層建築，新建低層住宅或獨棟住宅，適度增加建
蔽率，減少個別建築體的容積率。
2. 改變原有的社區格局，提高人與人的接觸頻率。
3. 大幅增加空間的穿透性和能見度，例如改造街道及車站平面。
4. 設置學校、政府機構、企業總部、足球場等公共或商業設施。
5. 強化Bijlmermeer的多元性，特別是鼓勵學生的入住，也在此
進行各種社會調查及方案。

Demolition New Construction
56

57
改建/新建類型
高層住宅
（改建）
1. 既有的高層社會住宅（改建）
2. 供出售的高層住宅（改建）
低層住宅
（新建）
3. 不同類型的社會住宅（新建）
4. 供出售的低層住宅（新建）
公共空間
5. 公共設施：學校、公園、政府部門
6. 商業空間：商業區、市場、餐廳
實際規劃案例

1. 既有的高層社會住宅（改建）
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59
Source: http://miesarch.com/work/3509
2017年密斯.凡.德羅獎（Mies van der Rohe Award）的得獎建築
－De Flat Kleiburg－

60
De Flat Kleiburg

6. 商業空間：市中心（更新後）

6. 商業空間：前ING總部

Eastern Docklands（東部港區）
翻轉破敗棕地

東港Eastern
Docklands

背景與更新策略
1. 原開發模式：原為阿姆斯特丹傳統的港口工業區。
2. 問題：港口在70年代衰敗，政府思考如何使其重生（棕地修復）。
3. 更新策略：1989都市計畫確定再生方向為“building for the market”，強
調歷史保存和吸引中產家庭的再生策略，透過吸引藝術家、親水空間等
手段。市府、住宅協會及私人開發商的公私合作模式，約5,600單位中
50%為社會住宅、50%為私人住宅。

Source: Professor Jürgen Rosemann

76
新建類型
集合住宅
1. 單一式集合住宅（社會住宅）
2. 單一式集合住宅（出售住宅）
3. 混和式集合住宅
獨棟 4. 供出售的獨棟住宅
公共空間 5. 公共設施：公園
實際規劃案例

77
1. 單一式集合住宅（社會住宅）

78

80
3. 混和式集合住宅（但出入口分開）
出售住宅社會住宅

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4. 供出售的獨棟住宅

82
4. 供出售的獨棟住宅

緊縮權限（2008至今）
1. 取消自償基金擔保：
僅協助社宅融通(出售無)
2. 新住宅法：
回到本業(不得交叉補貼)、
限制出售(出售/出租事業分離)
3. 擴大稅收：房東稅(20億，2018)
4. 歐盟管制(2009)：不公平競爭、
所得上限
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Nieuw-West（新西區）
花園城市的衰亡與重生

新西區Nieuw-
West

背景
1. 原開發模式始自1926年的花園（田園）城市構思，並經1935年的都
市計畫而確立，但到戰後1950年代才開始付諸實現。
2. 設計師是Cornelis van Eesteren。
3. 跨越不同城區（urban districts）。
4. 優點：區位極佳（鄰近市中心、Ａ10環城快速道路）、坐擁大量
「綠帶」和「藍帶」。
5. 缺點：住宅類型缺乏多樣性、太多品質不佳的社會住宅、大量的貧
困家庭，以及惡名遠播的社區環境。
6. 此外還有中產家庭流失、老人及大家庭住宅供應不足（單位空間狹
小）、就業及移民問題等等。

1. 西方花園城市
(West Garden
City)：功能主義、
低密度、汽車自有
(76%社會住宅)
92

總體更新策略
1. 2001 年〈Richting Parkstad 2015〉，分區拆除或改建。
2. 目標2015年達成社會住宅比例從76% 降至 45%。（實際上2016年
為53%）
3. 現在西方花園城市的總人口約149,000人（2016年）。
94

Kolekitbuurt（科倫提巴特）
1. Kolekitbuurt社區建於1950年，是西方花園城市中最早開
發的一處。
2. 建成16年後卻成為阿姆斯特丹最貧困的地區之一。
3. 大部分居民為穆斯林（因民族特性聚居，比例高達
98%），且多為大家庭與經濟狀況不佳、社會流動性大。
2002年此區失業率達15%，教育程度低，住宅狀況差，
公共空間也不易維持，以及治安問題發生頻仍，致使沒
有外地人希望遷入。
95

Kolekitbu
urt

Kolekitbuurt的更新模式
1. 2009年開始啟動改建計畫。
2. 該地區由在地的三個法人（Rochdale ；Stadgenoot；
Eigenihaard）進行調查和共同推動都市更新。
3. 三個法人共同委託同一家規劃公司進行調查、設計，決定整體
更新計畫後提報市政府核可。
4. 更新改建徵得85%住戶的同意。
98

Kolekitbuurt的更新策略
1. 計畫執行上，公共設施的建設由市政府負責，住宅部分則由三個法
人各自委託建築師事務所執行。多達13個建築師事務所參與更新。
2. 所有住戶有權繼續在此居住。
3. 以先建後拆的方式輪替進行，因此影響整體更新的速度與空間結構。
4. 社會住宅存量基本保持不變，總體戶數增加近一倍，亦提升社區空
間的密度。
99

2002 2017
計畫面積 35公頃 39公頃
住宅數量 2,100戶 2,850戶（改建675戶；新建
1,450戶；未更新725戶）
住宅單元面積 65m2 95m2 （平均）
就業和服務空間 5,000 m2 20,000 m2
所有權 95% 社會住宅協會 60% 社會住宅協會
20% 市場租金住宅
20% 私人持有（出售）
租戶 98% 移民背景，且低
所得
75%移民背景，低所得至中所得
家庭
阿姆斯特丹生活
指數
4.4 （on 10） 6.7 （Amsterdam most
luxurious neighboorhood score
7.4）
102

110
住宅法人的挑戰
Ymere

Social responsibility
3 juni 2018 pagina 112

Urgency / necessity in the areas
3 juni 2018
pagina 113
1. Living
environment
2. Social
environment
3. Education
and income
4. Social
involvement
Amsterdam Noord:
Three districts

View of investors

Our task
Amsterdam
-Investors+
- Sociale responsibility / urgency +

策略擬定
same
differentmore
Consolidate
高
潛力
低
低社會住宅存量與規模
高
多樣化供給：
高端市場出租、賣出/購買住宅
投資：
購買土地、新建住宅
不主動投資：
出售、增加收益
平衡型(穩固)：
不主動投資、配合周邊發展
116

阿姆斯特丹都市更新的影响及啟示

影響1：人口再增長
Source: Kees Dignum & Elly van Sluijs, 2017. Amsterdam Residential Quality in historical perspective. ISHF Presentation.

119
大量新建低樓層的出售住宅單元，顯示成功吸引受教育程度較
高的中產家庭遷入市區，同時社會住宅存量比例雖然下降，但
降幅有限。

120
影響2：落腳城市~種族多樣性增加
20世紀90年代初人口主要仍由荷蘭人組成，2011年時阿姆斯特丹已成為少數民族為
主的城市，亦即阿姆斯特丹人口一半以上是非荷蘭血統，其中約三分之二來自非荷
蘭血統。不過和90年代以蘇里南和摩洛哥人為主的移民組成不同，現在阿姆斯特丹
的移民來自各種國家，當前是世界上擁有最多不同國籍人口的城市。

Startblok Riekerhaven 暫時性住宅
提供學生與無家者共同居住
123

124
影響3：縉紳化
Source: https://economics.rabobank.com/publications/2016/may/dutch-housing-market-prospects-strong-sales-and-
rising-prices/

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相對克制的縉紳化：市場經濟與居住的平衡

住宅和鄰里的品質
功能性/
可及性住宅價格
興建住宅和社區後，
如何維持住宅及鄰里
的居住品質？
住宅存量是否足夠？
市民是否容易取得
住宅？
住宅價格是否為可負擔
價格？中產家庭及較低
所得者是否能居住？
129
最重要的啟示是：
永遠以居住為本的都市發展及更新

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社会住宅与都市发展；阿姆斯特丹经验

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