![529,854
666,541
585,382
463,881 463,641
469,503
555,792
371,285
381,787
386,542
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
住宅建設總和 民間 公共
韓國整體住宅政策
(100,000)
(300,000)
(500,000)
民間住宅數量↓
? 公共住宅數量↑
持續提供住宅用地(大量強制徵收閒置地皮)與建設公共住宅
經濟扶持
(種向上
[等級向上調整],
容積率,新都市)
次貸危機
(戶數)
5
民間市場
規範強化
(讓渡稅 等 )
民間市場活化](https://image.slidesharecdn.com/sh-171215031357/85/Sh-5-320.jpg)
![0
5000
10000
15000
20000
25000
'89 '94 '99 '04 '09 ‘14
戶數 SH公社公共住宅建設成果[‘89~’14 : 26萬戶(租賃16萬戶)]
總計
租賃
銷售
SH公社各建設成果開發事業與租賃政策
經濟狀況 IFM 次貸危機
住宅用地開發方法 住宅用地開發事業
首爾市政策公佈 租賃10萬戶
(2001~2006)
6萬戶
(2006~2010))
國民租賃事業（安居)
8萬戶
(2010~2014)
都市開發事業
8萬戶
(2014~2018)
19
中央政府主導 中央政府+地方自治團體合作
※ 租賃住宅政策不管在進步政權或保守政權下皆積極推動](https://image.slidesharecdn.com/sh-171215031357/85/Sh-19-320.jpg)
![2. 提供低價住宅用地與開發新居住地
? 提供低價住宅用地
- 免費提供學校等公共設施，提供價格為租賃住宅用地開發原價之60%
? 開發新居住地
- 開發住宅用地、商業設施用地、公共設施用地等
- 開發居住用地面積 : 17.8? [首爾居住地面積(301.2?)的5%]
23](https://image.slidesharecdn.com/sh-171215031357/85/Sh-23-320.jpg)
厂丑公社设立背景与推动成果(简报)
- 1. 设立背景与推动成果
- 3. 1 設立背景
- 4. 韓國整體住宅政策 各年度不動產價格變動與主要政策 4 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 11.6% 0.0% 2.1%3.1% 6.9%7.1% 21% -5% -12.4% 16.4% 不動產綜合對策 (88.8.10) 不動產投機抑制 對策(90.4.13) 採用不動產實 名制(95.3.30) 住宅市場安定對策 (02.1.8)等 5次 國民參與不動產政策 (2005.8.31) 土地公概念 住宅200萬戶 永久租賃 住宅建設推動計畫(99.10.7) 建設產業活化方案(11.1) 住宅景氣活化對策(5.22) 建設產業活化方案(9.25) 建設與不動產景氣活化對策(12.12) 銷售價格自由化 居住 福利 11項 投機 抑制 31項 提供安居住宅 解除不動 產管制 (住宅價格變動率)
- 5. 529,854 666,541 585,382 463,881 463,641 469,503 555,792 371,285 381,787 386,542 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 住宅建設總和 民間 公共 韓國整體住宅政策 (100,000) (300,000) (500,000) 民間住宅數量↓ ? 公共住宅數量↑ 持續提供住宅用地(大量強制徵收閒置地皮)與建設公共住宅 經濟扶持 (種向上 [等級向上調整], 容積率,新都市) 次貸危機 (戶數) 5 民間市場 規範強化 (讓渡稅 等 ) 民間市場活化
- 6. SＨ公社設立背景(設立前狀況) 1960年代 設立住宅公社(1962) 公營住宅法(1963) (公共銷售/租賃供給) 設立首爾市綜合建設總部(1968) 1970年代 導入日本戰後都市區劃整理事業 推動江南土地區劃整理事業 建設京釜高速道路 市營公寓建立與銷售 1970年， 臥牛公寓坍崩 1971年， 建立西江公寓?居民移居(首爾市) ※西江公寓改建(SH公社),，2007年 違章建築居民移居 1975年設立土地公社 1990年代 ‘88.11 廢除木洞事業所 ’89.2 設立SH公社 (租賃公寓正式建立) 綜合建設總部事業調整 1980年代 推動5共和國政權3大土木事業 (漢江開發、和平水壩、 木洞開發) ’81設立首爾市木洞事業所 (木洞開發建立25,000戶) 6
- 7. SH公社設立背景 所得↑、消費↑ 住宅供給停滯?價格暴漲 經濟狀況 政治狀況 民主化渴望↑、所得差距↑ 階層間之隔閡↑、政權不穩定↑ 土地公概念 開發利益確守制 土地超額利得稅 建設5大新都市 160萬戶施行 LH公社 首爾中溪地區設置infra， 引發開發利益分配問題 ’89 住宅200萬戶計畫 ‘89 導入永久租賃制度 中央政府 88 解散奧林匹克組織 地方政府 40(租賃8)萬戶 目標分配 設立首爾都市開發公社 (’03改名為SH公社) 7 ? episode : 建設公共設施需要大量費用 → 國家公營企業對於公共設施之設置態度消極 → 地方政府 : 積極設立下屬單位 → 建立開發收益之租賃住宅，設置公共設施等，地方自治團體 再投資
- 8. SH公社設立背景(SH公社組織體系) 首爾市綜合建設總部 1968年設立 1970~80年代 建立市營公寓(長安、可樂 等) 1996年代 統合為建設安全管理總部後，主要 負責橋樑等公共設施之安全管理 首爾市木洞事業所 設立首爾市SH公社 (舊 首爾都市開發公社) 1981年設立 吸收綜合建設總部建設部 專門負責木洞開發事業(建立25千戶) 1988.11 解散 1989.2 設立 ~ 專門負責建設公共公寓(建立26萬戶) 接管木洞開發事業(木洞租賃銷售轉換，木 洞中心軸土地銷售) 公開招募新員工(1991) 88解散 奧林匹克 組織委員會 8 吸收建設部人力 吸收建設部人力
- 9. 2 推動過程
- 11. 租賃住宅推動過程 – 租賃住宅歷史 ’62 設立住宅公社 ’63 制定公營住宅法 - 住宅公社、地方自治團體 租賃/銷售供給 ‘81 制定住宅賃貸借保護法 ‘82 發佈租賃住宅育成方案 ‘84 租賃住宅建設促進法 ‘93 50年公共租賃建設 - 參與地方自治團體租賃建設 ‘98 導入國民租賃住宅 - 國民租賃100萬戶 - 10年以上50萬戶 - 10年間建立租賃150萬戶 ‘04 提供中產階級租賃 - 超過85坪(擁有→居住) 永久租賃住宅 國民租賃住宅 50年公賃 再開發?改建租賃 長期安心租賃 長期傳貰(20年) 多戶購買租賃 傳貰租賃 ‘86 公告公共租賃標準租金 ‘89 發佈住宅200萬戶計畫 - 建立租賃住宅60萬戶(30%) ‘89 導入永久租賃住宅(25萬戶)， 長期租賃35萬戶 ‘90 社員賃貸住宅10萬戶 11
- 12. 租賃住宅推動過程 – 租賃住宅種類 以低收入戶為對象永久租賃 購買租賃住宅 公共建設租賃 民間建設租賃 公共購買租賃 民間購買租賃 永久租賃 50年租賃 國民租賃 5年租賃 10年租賃 分期付款租賃 長期傳貰 多戶購買租賃 長期安心租賃 現有住宅傳貰租賃 重建?再開發 購買租賃 ? 財政、基金、 公共住宅用地支援 建設租賃住宅 以中低收入戶為對象之公共租賃 以清寒住戶為對象之30年租賃 5年後銷售改為租賃 10年後銷售改為租賃 銷售金分期付款後改為銷售 傳貰型20年租賃 民間多戶住宅購買後再租賃 傳貰金支援型租賃(市費支援) 傳貰金支援型租賃(國費支援) 民間重建?再開發住宅購買租賃 希望Housing 以大學生為對象租賃 12
- 13. 1313 SH公社建設?提供適合不同對象的多種住宅 大學生 青年?女性 家庭?合作社 老年人?其他 孔陵宿舍（ 模矩式建築） 43室（’14.02完工） 無重力之地青年創業空間 （預計於’15.05完工） 昌信洞青年合作社23戶 （預計於’15推動） 新內醫療安心住宅222室 （預計於’15.08完工） 鉢山宿舍382室 （’14.04完工） 天旺女性安心住宅96室 （’14.12完工） 萬里洞藝術人合作社29戶 （’15.03完工） 獨居老人套房16室 （’14.10完工） 葛峴宿舍41室 （’13.12完工） 貞陵挑戰宿舍（對象為單人 創業者）22室（’14.03完 工） 加陽洞育兒合作社24戶 （’14.08完工）
- 14. 1414 大學生 青年?女性 家庭?合作社 老年人?其他 土地租賃部完工之 公共租賃空間 葛峴宿舍41室 （’13.12完工） 貞陵挑戰宿舍（對象為單人 創業者）22室（’14.03完工） 加陽洞育兒合作社24戶 （’14.08完工） 孔陵女性專用宿舍14室 （’13.02完工） 舍堂洞勞工套房30室 （’14.09完工） 弘恩洞青年合作社32戶 （’14.08開放申請） 永登浦高架橋下方低價 旅館改建 延南洞宿舍30室 （’12.10完工） 新內長期傳貰住宅209室 （ 預計於’18.01完工） 新亭都市社區（對象為新婚 夫婦）92戶（’14.04完工） 貞陵希望Housing 54室 （’12.01完工） 水西長期傳貰住宅73戶 （預計於’15.11完工） 水西住宅（Share house) 8戶（’13.10完工） 恩平，新內未售出之地皮 （預計於’15推動）
- 16. 鉢山地區資金支出與回收案例 (單位 : 億圜?月) 16 (收支差=0 →) 收入 支出 ●指定地區→補償→開發住宅用地→建築開工→完工→開放申請（住宅用地，公寓）：平均需要4～5年 –位置：江西區內鉢山洞 –面積：600千㎡ –作業期間：2004.10～2010.01 –建設戶數：5,592戶（銷售 2,787 / 租賃 1,974 /長期傳貰 831） 資 金 回 收 完 工 住 宅 後 銷 售 裁 決 開 工 補 償 協 議 公 告 實 施 計 畫 核 准 事 業 認 可 公 告
- 18. 建設負責單位間租賃住宅之資源獲取能力比較 負責單位 財源 用地 建設組織 公共 財源 民間 財源 單位 收益 投入 徵用權 行政 代行 專業性 建設管理 一體型 議會等利 害關係人 士管理 開發國民 期待建設 SH公社(公營企業) ○ ○ ○ ○ Ⅹ (LH○) ○ ○ ○ ○ 首爾市(自治團體) ○ ○ Ⅹ ○ ○ Ⅹ Ⅹ △ Ⅹ 民間企業 △ ○ Ⅹ △ Ⅹ ○ ○ △ △ ? 地方公營企業 : 具備公益性、迅速性、持續性、專業性之租賃建設管理專業組織 - 行政代行令狀由地方自治團體發給(代行前先行協議後努力推動) - 交由議會等利害關係人士管理，對於專業租賃建設組織之應對能力十分優秀 - 地方自治團體需要能夠開發國民期待建設之不同層面的推手 18
- 19. 0 5000 10000 15000 20000 25000 '89 '94 '99 '04 '09 ‘14 戶數 SH公社公共住宅建設成果[‘89~’14 : 26萬戶(租賃16萬戶)] 總計 租賃 銷售 SH公社各建設成果開發事業與租賃政策 經濟狀況 IFM 次貸危機 住宅用地開發方法 住宅用地開發事業 首爾市政策公佈 租賃10萬戶 (2001~2006) 6萬戶 (2006~2010)) 國民租賃事業（安居) 8萬戶 (2010~2014) 都市開發事業 8萬戶 (2014~2018) 19 中央政府主導 中央政府+地方自治團體合作 ※ 租賃住宅政策不管在進步政權或保守政權下皆積極推動
- 20. 3 推動成果
- 21. SH公社主要成果 21
- 22. 1. 短期內確保公共住宅數量 1989年(公社設立) ~ 截至2014年為止，平均每年建立1萬戶 建立公共住宅26萬戶 公共住宅數量 6.9% (首爾354.7萬戶，以’14年末為基準) 租賃16萬戶，銷售10萬戶 平均一年建立住宅供給數量之20% (以同期間首爾市平均一年建立5萬戶為基準) SH 租賃住宅增加 4.5% (※’18年約增加20萬戶 ) 首爾地帶租賃住宅比率 6.2% (22萬戶: SH16萬 + LH6萬) 首爾市 租賃目標 10% (占首爾市總住宅數比率） 預計2018年首爾地帶租賃住宅可增加8% (28萬戶: SH20萬 + LH8萬) 22
- 23. 2. 提供低價住宅用地與開發新居住地 ? 提供低價住宅用地 - 免費提供學校等公共設施，提供價格為租賃住宅用地開發原價之60% ? 開發新居住地 - 開發住宅用地、商業設施用地、公共設施用地等 - 開發居住用地面積 : 17.8? [首爾居住地面積(301.2?)的5%] 23
- 24. 3. 提供低價住宅 低廉的住宅價格水準 民間租賃時價 20 永久傳貰 100 40 國民租賃 70 長期傳貰 民間銷售時價 85 公共銷售 (單位 : %) 首爾市民公共住宅居住率 13萬 ? 低收入戶(所得百分之10分位點): 約27% 3萬5千 141萬 ? 低所得層(所得百分之10～40分位點) : 約11.3% 16萬 106萬 ?中產階層( 所得百分之50～70分位點) : 約 9 . 4 % 10萬 24
- 25. 4. 對地方自治團體之財政貢獻 ? 首爾市直營事業時問題點 - 官公署(公務員組織)不可進行營利事業 - 直營事業時市營住宅之價格為原價 - 反之，公營企業可進行營利事業 (結合公益機能與事業機能) ? 首爾市在幾乎沒有財源投資的情況下 ? 建設租賃住宅 - 擁有租賃住宅16萬戶(約20兆圜) → 再度評估時為30兆圜 收益 25 中央政府 補貼 首爾市 出資 分配 銀行/基金 調度 償還 再投資 銷售 SH公社 土地販賣 住宅銷售 租賃住宅 建設管理 再投資 償還 調度 補貼 銷售 首爾市 中央政府 銀行/基金 土地販賣 住宅銷售 租賃住宅 建設管理 收益
- 26. 4 SH公社之未來
- 27. 事業環境變化與SH之新使命 27 開發 閒置地皮 租賃管理 融資?債券 建成區 都市更新 居住福利 REITs ，民間財源 住宅用地枯竭 閒置地皮 開發 X 景氣下滑 收益開發型 都式開發 X 住宅供給 萎縮 落後 再生區域 產生（閒 置） 老舊區域 都市再生 公共用地 沼澤地開發 居住福利 公共
- 28. 民選6期租賃住宅8萬戶供給 直接支援居住福利 提供25萬戶租賃住宅 + 20萬戶租金支援 為承租人、貧困居民等 弱勢居住族群提供支援 為1,000萬市民 提供居住服務 居住費用 居住福利 都市再生 中心 租賃住宅 供給管理 居住諮詢 都市再生 民間住宅 指導檢驗居住支援 服務 民間住宅 管理 住宅改良 居住 福利團 北部 中部 西部 南部 SH公社 40,038戶 (67%) LH 14,581戶 (24%) 首爾市 5,430戶 (9%) 公共租賃 6萬戶(SH公社4萬戶) 總計 租賃型 建設型 購買型 60,049 28,000 16,969 15,080 民間租賃2萬戶 總計 公共性強化 準公共租賃 20,096 14,096 6,000 活用11個居住福利中心據點，打造適合各地區的居住福利體系現 在 租賃住宅供給管理 未 來 租金支援 住宅改良, 居住諮詢 現有住宅數量管理 共同住宅管理支援 效 果 確保綜合型政策方式， 實現為居民量身打造之 客製化居住福利 28
- 30. 開發市有地創造利益良性循環 首爾市 出資/委託 SH公社 複合開發 首爾市民 ※ 舍堂站公營停車場等市有地複合開發(15處) - 將收益事業之利潤再投資 - 都市財政特別會計 - 住宅都市基金 - 擴充SH資本 開發收益 ? ? ? ? ? ? ? ? 提高首爾經濟能力 ? 鮮少利用的公共設施 ? 小規模公共土地活用 首爾市在SH公共開發者的努力之下，已成為都市再生事業的領頭羊 創造就業機會，打造產業基礎 ??? ??? ?? ?? ??? ? ? ? 安全等級為D,E之共同住宅 ? 老舊不良住宅密集地區 新加坡(URA),波士頓(BRA)都市再生–公共開發者/日本 -民間開發者為中心(毛利,三井等著) 率先參與無人願意經營之事業 落後地區再生投資 分配 再投資 30
- 31. Q&A
- 32. THANK YOU