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百年老店荷兰社会住宅的新挑战
- 3. 背景介绍
- 4. 4 Taiwan Netherlands 土地面積(km2) 36,193 33,883 人口(2016) 23,547,448 17,035,727 住宅存量 (2016) 8,601,774 7,675,346 社會住宅存量 8,921 2,555,000 社會住宅比例 0.1% 32% 房價所得比 9.35 6.91 自有率 84.23% 67.80% 空屋率 10.35% 4.2%
- 6. 荷蘭與阿姆斯特丹 社會住宅概況 6 荷蘭 阿姆斯特丹 住宅協會 350個 9個 比例 32% 46% 存量 240萬戶 19萬戶 租金 505(歐元/月) 485(歐元/月) 輪替率 8% 4% 等候年限 3年 8年
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- 8. 九個住宅法人 8
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- 11. 面對問題 解決問題 11
- 13. 國家（公共政策） 1. 1940前：建構制度（1901通過住宅法） 2. 1940-1990：大量補貼（直接補貼） 3. 1990-2008：取消補貼（自償基金擔保） 4. 2008-至今：緊縮權限（回到本業、歐盟管制） 13
- 15. 建構制度（1940前） 1. 19世紀末期快速經濟發展（工業化） 大量人口（勞工）湧入都市 （1870-1900翻倍至五十萬），住 宅存量不足 2. 居住環境欠佳（公共衛生、醫療） 3. 社會民主黨倡議「居住權」 4. 1901年通過《住宅法》，確立政府 責任以及中央（預算補貼、租金標 準）與地方（規劃執行、管理監督） 權責 15
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- 17. 大量補貼（1950-1990） 1. 戰後百廢待興 （住宅存量不足） 2. 社會福利國家典範 3. 以1970年為例，住 宅支出占總支出的 12% 4. 從1950年的18%提 升到1995年的58% 優惠貸款(政府協助) 住宅 協會 地方政府 租戶 中央政府 建設 補貼 建設 補貼 租金 低廉 地租 17
- 18. 取消補貼（1990-2008） 社會住宅擔保 基金(WSW) 銀行提供 擔保 住宅 協會 中央住宅 基金(CFV) 補助或 周轉 地方政府 租戶 中央政府 建設 補貼 低利 融資 建設 補貼 租金 補貼 租金 兩大基金： (1)社會住宅擔保基金( 850億)向市場融資(政府為基金提供保證) (2)中央住宅基金：協會聯合擔保、紓困 18
- 19. 緊縮權限（2008至今） 1. 取消自償基金擔保： 僅協助社宅融通(出售無) 2. 新住宅法： 回到本業(不得交叉補貼)、 限制出售(出售/出租事業分離) 3. 擴大稅收：房東稅(20億，2018) 4. 歐盟管制(2009)：不公平競爭、 所得上限 19
- 20. 住宅法人 ? 1940前： 初期萌芽(教會、工會) ? 1950-1990： 穩定成長(非營利基金會) ? 1990-2008： 交叉自償(社會企業) ? 2008-至今： 緊縮權限(回到本業) 20
- 22. 初期萌芽（1940前） 1. 教會、工會(合作社)、慈善團體等發起 2. 1852年成立第一個住宅法人(the Vereeniging ten behoeve der Arbedersklasse te Amsterdam)，至1922年 共有1350個住宅法人 3. 平均低於60戶 4. 政府同時成立公法人(1901住宅法) 22
- 23. 穩定成長 （1950-1990） 1. 持續雙軌制(公法人+私法人) 2. 公法人：經濟&社會弱勢為主 3. 私法人：租戶以會員為主(住 宅是普世人權)，由教會、工 會轉型為非營利基金會 4. 1990年有1037個住宅法人 5. 1995年社會住宅存量達到58% 23
- 24. 交叉自償（1990-2008） 1. 住宅數量足夠，公法人退 位(民營化) 2. 補貼取消，轉型社會企業， 需財務自償 3. 交叉補貼(出售/出租) 4. 財務槓桿(金融商品、其他 投資) 5. 合併與擴大：1990→1037； 2000→701 24
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- 27. 緊縮權限（2008-至今） 1. 減少支出(cost down)：智慧節能、減少人事支 出(約1000人被資遣)、減少投資(新建、維護) 2. 社會住宅部分仍有政府融資擔保(獲利部分則否) 3. 房東稅：20億(反補貼，因政府財政不佳) 4. 嚴格限制興建出售住宅 5. 混居可能性更低 6. 2017→350個住宅法人 27
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- 29. 供給模式(阿姆斯特丹) ? 1940前：樹立傳統（阿姆斯特丹學派崛起） ? 1940-1990：結合新市鎮開發（大量供給） ? 1990-2008：都市更新（混居、市中心再造） ? 2008至今：密度VS不均（高房價、移民） 29
- 31. 市中心 北區 (Amsterdam Noord) 西方花園城市 (Western Garden City) 拜爾美米爾 Bijlmermeer 東岸碼頭 (Eastern Dockland) 填海造陸區 (Ijburg) 31
- 32. 樹立傳統 （1940前） de 7 Keurvorsten 1641 Karthuizershof 1650 Planciuscomplex 1856 32
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- 35. 阿姆斯特丹學派崛起 1. 由一群具理想的建築師，組 成「阿姆斯特丹學派 （Amsterdam School）」 2. 強調圓潤、流暢 3. 街區式（blocks） 4. 建築師的責任（左翼）→ 「投身大眾」，教育市民如 何“居住” 5. 建立荷蘭建築師投入社會住 宅之傳統 35
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- 38. 1. 西方花園城市 (West Garden City)：功能主義、 低密度、汽車自有 (76%社會住宅) 西方花園城市(West Garden City)：功能主義、低密度、汽 車自有(76%社會住宅) 38
- 41. 都市更新 （1990-2008） 1. 市中心空洞化 （中產階級入住其他城市，如Almere、Haarlem） 2. 提升居住品質，去除社宅標籤 （Bijlmermeer約20%空置） 3. 戰後新市鎮→都市更新推動混居 （降低社會住宅比例） 4. 重回城市→都市工業區(棕地)再發展or填海造陸 41
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- 43. 推動都市更新(混居) 43
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- 49. 密度VS不均（2008至今） 1. 人口持續成長：每年約11,000人 2. 租補花費增加：從19億(2006)到36億(2015) 3. 中產階級回到城市但房價高漲，須提高社會住宅存量 4. 提高城市密度(compact city)與城市競爭力 5. 種族隔離/難民移入： 如何兼顧原居民與新移民居住權與促進社會融合？ 6. 落實混居(2017)： 40%社會住宅、40%市場出租、20%出售 49
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- 59. 住宅法人的經營與挑戰 59
- 60. 基本介紹 成立 1850年(慈善團體+工人工會) 1915正式成立為住宅協會 1997與政府之公法人合併 2008年，由數個住宅 協會合併，如 AWV(1910)、Het Oosten(1911) 戶數 約88,000戶 (其中40,000於阿姆斯特丹) 約30,000戶 員工數 1,100 337 管理+修繕 支出(2017) 1.98億 1.78億 60
- 63. 法人間的關係 新開發區(素地) 1. 競爭：法人提出構想競 爭，由地方政府選擇 2. 住宅法人須提出完整構 想：例如安全設施、建 築、維護、戶數、對象、 交叉補貼模式等 舊開發區(都市更新) 1. 由法人發起：法人自有 住宅或購置市場住宅(必 須有70%租戶同意) 2. 合作辦理：共同委託專 業者，與地方政府溝通 整體規劃 63
- 64. 1. 2008金融風暴後住宅法人 財務緊縮 2. Stadgenoot為獲得資金與 建商合作(出入口分開) 3. 93戶社會住宅、66戶市場 租金住宅、20戶藝術家入 住(租期六年) 64
- 67. 社區管理 1. 並無派管理員，由居民營運 2. 主要違規事項：轉租、Airbnb、吸毒、召妓 3. 協會工作人員巡視，回報問題，並交由委員會討論 67
- 68. 公共藝術（以Ymere為例） 1. 自行編列預算執行： 編列700萬歐元(2016) 2. 目標： a. 打造宜人社區 b. 提升環境品質 c. 客製化的住宅(我住在….) d. 對所有人都友善(包含附 近居民) 位於Oostpoort的玻璃 裝置藝術(72戶社會住宅) 位於Tugelaweg的街道 的藝術(紀念猶太人) 68
- 69. 從當前台灣出 發的幾個觀點 69
- 70. 面對問題 解決問題 70
- 72. 72 END
- 73. 參考資料 Kees Dignum(2017)Residential quality in Amsterdam, past present and future Jeroen van der Veer(2016) Changes in the welfare state, local housing policy and the role of housing associations: The case of Amsterdam. Jeroen van der Veer(2017)Migration, Segregation, Diversification and Social Housing in Amsterdam(會議簡報)，發表 於2017ISHF Jeroen van der Veer(2011)荷蘭阿姆斯特丹住宅協會的角色與歷史(會議簡報)，發表於2011年社會住宅國際研討會 Perry Hoetjes(2017) Welcome to Stadgenoot (會議簡報) Jan Kraak(2017) Ymere Short Introduction(會議簡報) Ouwehand, A. & G. van Daalen (2002) Dutch housing associations; A model for social housing, Fred Feddes(2012) A Millennium Of Amsterdam Lex Pouw(2011)荷蘭的住宅：政府當局與市場推手的共同事務。Ymere 的目標、策略與成果(會議簡報)，發表於2011年社 會住宅國際研討會 https://www.hetschip.nl/ https://www.aedes.nl/algemeen/over-aedes http://www.housingeurope.eu/ https://www.pinterest.com/sannyhollander/amsterdam-noord/ http://maps.amsterdam.nl/afwc/ http://www.welovethecity.eu/nl/home 73