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社会住宅的理想与现实
- 3. 自2010年起聚焦住宅政策倡議，近年工作成果如下： ? 推動「社會住宅」，迄今已落實成為中央、地方政府施政重點之一。（2010～） ? 推動《住宅法》立法（2011）及修法（2016、2021），健全住宅政策法令機制。 ? 推動「不動產實價登錄」制度入法（2011），健全房屋市場資訊。 ? 推動「房地合一稅」修法（2015），抑制房產短期投機。 ? 推動《租賃住宅市場發展及管理條例》 立法（2017），將租屋納入規範。 ? 推動「不動產實價登錄2.0」（2020）修法，資訊全揭露與預售屋納入。 3
- 4. 觀點脈絡 ? 台灣社宅發展政策之參與 倡議期 試辦期 2010 2012 2015 起步期（地方＋中央） 2020 NEXT? ? 長期國際網絡經驗交流 韓國首爾住宅公社 韓國LH公社 香港房委會 新加坡HDB 日本(地方)住宅公社 荷蘭(地方)住宅法人 美國HUD 巴黎住宅中心 巴黎APUR 柏林(地方) 合作住宅組織 亞洲包容性城市網絡(10屆) 國際社會住宅節(2屆) 居住NGO組織 學術團體
- 6. 理想：弱勢優先 社宅的照顧對象設定 ■ 社會住宅起源於工業革命都市化過程中 住宅短缺引發之外部性（公共衛生、勞 動力再生產），國家體認須介入干預， 經立法授權政府興建以為因應。如英國、 荷蘭、法國….. ■ 就協助對象，各國經驗初始均以「弱勢 優先」，即提供所得分位較低之對象。 待存量足夠後，再逐漸擴大至中所得家 戶。 ■ 亞洲等晚近發展社宅國家，如日本、韓 國、香港，基本上也是循如此路徑。 在曼徹斯特與利物浦這樣的發達工業城市，分別有約10%- 20%的工人家庭(2萬-4萬人口)居住在地下室中。 恩格斯，《英國工人階級狀況》
- 7. 日本经验
- 9. ■ 數量極少、入住資格寬廣：所得50%分位（比肩荷蘭） ■ 設定弱勢保障比例（少有作法） 2011：10% 2016：30% 2021：40% ■ 依推估（2015年），弱勢需求數量達25萬戶。 25萬>>4.6萬（12×0.4） ? 為什麼中所得者也需要社宅？ 現實 數量有限下，優先照顧誰？
- 12. 社會混合(social mix) 通過住宅計畫，使得不 同社會階層的人們能夠 共同生活再一個城市單 位裡，是各項社會政策 的終極目標。 法國《住房字典》 1. 源於二戰後於郊區、新市鎮大規模興建社宅的模 式，造成在特定地區形成低收入、少數族群高度 群聚，衍生社會外部性之標籤化問題。 2. 規劃設計 VS 住宅政策→社會混和 ? 美國，「公共住宅失敗論」，轉向為以租金補貼 （租屋卷）為主。 ? 歐陸，「社會住宅改良論」，主要模式為「分散」 與「嵌入」，營造社與市場（租、售）住宅之地區 混和。 ? 亞洲，社宅標籤化的不同社會語境與脈絡 理想：社會混和 社宅的混居模式
- 17. 嵌入 巴黎 1. 社會混和(social mix)是政府的主要 政策，優先於社宅比例較低的行政 區，興建社會住宅。 2. 自2010年起，巴黎市政府打算於 16區公有土地興建社會住宅(前身 為鐵路用地)，居民表達抗議，並 進行訴訟，主要理由如下： ■ 位處高級社區、生活費高，社會住 宅居民無法負擔 ■ 低收入者入住高收入社區犯罪率會 提高 ■ 社會住宅設計與周邊古典住宅無法 融合 ■ 16區缺乏綠地與樹蔭
- 19. 現實 社會混和怎樣混？怎樣和？ ■ 社會混和（social mix）概念被窄化，僅著眼單棟建物「弱勢 戶與一般戶」的混合。 ■ 社會住宅建設普遍欠缺與都市發展策略之連結 ■ 在市場（高房價、高租金）住宅的城市裡，興建社宅不就是 社會混和嗎？
- 21. 理想：可負擔租金 社宅的租金設定 1. 社宅為落實居住協助之政策定位，要 確保該對象「住得起」，國際公認原 則為：可負擔租金。 2. 可負擔租金怎麼算？概念是租金不超 過居住者所得一定比例；實務上各國 的定價則因地制宜，但基本上都是 「低於市場」與「差額租金」。 ? 如日本，以「收入別基本額」（約為 月所得30%）乘上新舊地點等係數。 ? 如香港，以「入息指數」（社宅住戶 月收入變化指數）作為調整租金依據。 租金 所得 可負擔租金 市場租金
- 22. 租金 租金計算 基礎額 位置係 數 規模係 數 屋齡係 數 便利性 係數 ＝ x x x x 中央政府決定 地方政府決定 家庭收入決定 住宅狀況決定 租金 日本
- 23. 弱勢 標準型 中收入 較高收入 1人 12,662 23,019 30,000 41,434 2人 20,643 34,403 44,724 61,925 4人(以 上) 29,618 53,845 70,000 89,165 類別 月租金 弱勢 6/M? 標準型 7/M? 中收入 12/M? 較高收入 17/M? 社會住宅缺乏的地區→以弱勢或標準型為主 社會住宅充足的地區→以中收入或高收入為主 市場租金： 27/M? 社會住宅類型，依不同地區調配社會 租金 巴黎
- 24. ? 租金定價方式「一國多制」 一般戶租金 弱勢戶租金 台北市 以週邊行情85折計算並搭配分級租金 新北市 週邊行情8折 週邊行情64折 桃園市 中路二號 週邊行情8折 週邊行情6折 八德一號 根據最低生活費採分級租金 台中市 首年5折，第二年6折，第三年7 折 第三年65折 現實 未與所得及負擔能力連動 住宅法25條 社會住宅承租者之租金計算，中央主管機關應斟酌承租者所得狀況、負擔能 力及市場行情，訂定分級收費原則，並定期檢討之。
- 25. 台北市 新北市 台中市 桃園市 一房型社宅 優先戶租金 低收入戶 8900 7400 6400 5700 中低收入戶 9900 一房型社宅一般戶租金 12900 9200 6900 7250 低收入戶 收入上限 17005 15500 14596 15281 租金所得比 52.3% 47.7% 43.8% 37.3% 中低收入戶 收入上限 25507 23250 21894 22291 租金所得比 38.8% 31.8% 29.2% 25.5% 一般戶 (所得分位點50% 以內) 收入上限 59518 54250 51086 53484 租金所得比 21.6% 16.9% 13.5% 13.5% 垂 直 不 公 平 （單位：新台幣／每月） ? 社宅住戶租金負擔率有明顯的垂直不公。低所者群體中許多人會放棄申請，而較高所 得者則是踴躍爭取。
- 26. 租金 所得 可負擔租金 市場租金 成本租金 理想：財務永續 社宅的補貼財源 1. 社宅為實現「弱勢優先」且「可負 擔租金」，財務上必然需要補貼。 關鍵是補貼的財源何來？ 2. 在戰後各國大量興建社宅時值「福 利國家」當道，主要是透過政府直 接編列預算進行補貼。 3. 上世紀80年代起，已達一定存量且 財政負擔重，開始轉型調整。 ? 私有化社宅，以英國為代表。（不 可取） ? 結合都市開發利得，如棕地變更、 都市更新、容積獎勵..等。 補貼
- 27. 私有化 英國 Right to Buy
- 28. 容積獎勵 美國
- 29. 包容性區劃 inclusionary zoning Via 57 West 西57街大廈位在曼哈頓，其中有36個 單元房被列為可負擔住房。
- 36. 36 興建 （含融資利息） 住宅租金 （可負擔原則） ▲ 營運管理 收入 成本 附屬設施租金 管理費 政府補貼 開源 ＋ 節流 中長期修繕 ②降低維管成本 ①降低興建成本 （規劃設計檢討） ②商業空間收益 ①都市開發利 得回饋挹注
- 37. 都市開發利得 ■ 整體開發（區徵、重劃） ■ 都市計劃變更 ■ 公辦都市更新（分回） ■ 民辦都市更新（容獎） ■ 增額容積（T.O.D） 商業空間收益
- 39. 青年一期社宅微旅行