狠狠撸

阿姆斯特丹再生
-社會住宅及
都市更新的協奏曲-
社會住宅推動聯盟政策研究員徐志維
2017.08.13
1

演講大綱
1. 阿姆斯特丹城市發展的概況
2. Nieuwmarktrellen （新市場之亂）：都更傳統的建立
3. Bijlmermeer（拜爾美米爾）：功能主義城市失敗及再造
4. Eastern Docklands（東部港區）：翻轉破敗棕地
5. Nieuw-West（新西區）：花園城市的衰亡與重生
6. 阿姆斯特丹都市更新的影响及啟示
2

阿姆斯特丹城市發展的概況
3

臺北市、新北市及阿姆斯特丹三城市的對照
4
條件台北市新北市阿姆斯特丹
土地面積(km2) 271.8 2,052.6 219.3
人口數(千人) 2,692.1 3,980.9 851.6
人口密度(per km2) 9,905 1,939.46 4,908
平均年收入(NT$) 856,909 625,528 1,707,797
房價所得比(倍) 15.47 12.7 9.85
平均每月租金 389€(2013) 271€(2013) 600€(2016)
房價租金比
(市中心／市郊)
66.18／58.21
52.08／
50.44
19.36/16.77
住宅存量(千戶) 947 1,596 417
社會住宅存量(千戶) 6.87 1.48 190
社會住宅／總存量 0.726% 0.093% 46%

拜爾美米爾Bijlmermeer
東港Eastern Docklands
新市場Nieuwmarkt
新西區Nieuw-West
阿姆斯特丹歷來主要的都市規劃區域及本次介紹的個案
Source: Federico Savini Willem R. Boterman,Wouter P.C. van Gent, Stan Majoor . 2016. Amsterdam in the 21st century: Geography, housing,
spatial development and politics.

快速回顧：當代阿姆斯特丹發展前史
戰前～1930s：住宅短缺、窮人居住品質惡劣
1. 社會住宅＋花園（田園）城市計畫。
1950s～1970s：戰後住宅嚴重短缺，人口增加且舊城區負荷過載
1. 前期執行1935 計畫（新市鎮計畫），擴張城市區域，代表案例
Nieuw-West （Western Garden Cities）。
2. 後期轉向開發大規模高層住宅社區（社會住宅為主，少量出售），
以Bijlmermeer為代表。

8
PLAN EXTENSI?N AMSTERDAM 1935

1970s--
阿姆斯特丹的都市發展遭遇瓶頸，
傳統的發展模式開始失靈！

瓶頸1: 收入成長，汽車自有率提高→
郊區化（城際競爭），市中心衰敗
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至八十年代中期，城市流失了約20％的居民，主要是富裕的中
產家庭。

瓶頸2: 都市計畫重挫
Nieuw-West 與 Bijlmermeer
11

12
但是今日的阿姆斯特丹…
持續實現強而有力的經濟增長（相較國內和歐盟），
也是全球網絡中重要的智慧城市、創新城市
Source: http://theprotocity.com/crossroads-futuredevelopment-of-amsterdam/

雖然一度失敗，但阿姆斯特丹正邁向成為一個成功落腳城市
(arrival city)，關鍵在於提升社區密度及共有感，以及投資教育。
(Doug Saunders, June 2017)
13
Source: https://www.socialhousingfestival.com/doug-saunders-12-conditions-immigrant-success/
阿姆斯特丹如何敗部復活？

我們從都市空間發展與更新的面向切入,
看看經歷早前都市發展的挫折後，
1970s～2010s的阿姆斯特丹發生何種變化、
做了些哪些努力？
14

15
Nieuwmarktrellen（1975新市場之亂）
阿姆斯特丹都更傳統的建立

新市場Nieuwmarkt

背景
1. 市民收入及汽車擁有率提高。市中心交通擁塞。
2. 郊區化：中產階級逃離市區，並因城際競爭而
外移至其他城市。
3. 為對抗郊區化，政府在50年代到60年代陸續
提出在市中心（舊城區）興建高速公路及地鐵
的計畫，特別是1968年市議會批准建造四線
地鐵系統。高速公路計畫雖於1972年放棄，
但地鐵仍持續建設。
4. 由於運河內城區的住宅多老舊不堪，且街道狹
窄、密度過高，政府趁興建地鐵及其車站的機
會，大舉拆除、改建沿線街區。
18
1972,Protesteer mee.

? 如同其他衰敗後的老舊城區，新市場區域是許多底層民眾的棲身之
處，也有許多嬉皮、藝術家、社會運動者、學生蹲踞於此。他們反
對地鐵建設及拆除，並認為是為其城市權奮鬥（the fight for the
right to the city: the Nieuwmarkt subway station）。
? 1975年，3月24日警方出動水砲，裝甲車和催淚瓦斯，驅逐1千多
名蹲踞者(逮捕其中兩百多人)，隨即展開拆除行動。
19
市區發展VS.城市權：衝突爆發
Café 'Het Hoekje'
in de Nieuwmarkt
1975/3/2 1975/3/21

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Waterkanon
bij de Krom
Boomssloot,
Pieter
Boersma,
1975,
Rijksmuseum

暴動過後
22
新市場暴動的激烈衝突並未就此落幕，在長達數年的折衝後，達成幾項
具體成果：
1. 阻止高速公路通過老城區，迫使地鐵路線改變。
2. 一定程度防止各式大型建案出現在既有的城區。
3. 政策上，對老城區的更新從推土機式的夷平及將原住戶清空的手法，
迅速轉向為讓原來的居民（無論是否有產權）居住在原社區，且保
留原社區空間結構的方式。
4. 該運動主要成員取得阿姆斯特丹主要執政者工黨（PvdA）黨內的關
鍵位置。由此決定了1978年在該區後續的重建政策，是專注於滿足
當地住戶的需求，以及維護和修繕建物，不讓高速公路、大型建案
的規劃成為主導政策。

23
Sint Antoniesbreestraat, with the Nieuwmarkt in the distance, 10 June,
1975. Photo by J.M. Arsath Ro’is.

新市場之亂的遺產
對抗過程中，阿姆斯特丹確立三個重要傳統 (Justus Uitermark,
2012)：
? 「強租屋權（strong tenant rights）」
? 「大量社會住宅（a large social housing stock）」
? 「居民協商正式化（formalized resident consultation）」
34

‘wonen is geen gunst maar een recht ’ (housing is a right, not a favor)
Nieuwmarkt (metrostation)
https://nl.wikipedia.org/wiki/Nieuwmarkt_(metrostation)

36
Bijlmermeer（拜爾美米爾）
功能主義城市失敗及再造

拜爾美米爾Bijlmermeer

背景
? 60年代戰後嬰兒潮，住宅持續短缺，市區人口增加且舊
城區負荷過載。阿姆斯特丹於是在郊區開發大型高層住
宅社區：Bijlmermeer。
1. 1966 年動工，1975年完成最後一棟建築物。
2. 低建蔽、高樓層、內部走道相連、低樓層為儲藏空間，
功能區域分離。
3. 功能主義式都市計畫，反映柯比意的都市觀。

1. 住宅供給缺乏多樣性，其房屋市場無法與其他區域競
爭，於是弱勢族群開始聚居於此，包括蘇里南移民。
2. 大量閒置住宅（1985, 25%）、普遍的反社會行為、
中產階級人口流失。
3. 出售住宅的意圖失敗，中產階層持續流失或拒絕進入。
問題

41
Sinking the first beam by Mayor van Hall on the 13th of December 1966 Source:
www.Beeldbank.amsterdam.nl.

阿姆斯特丹再生社會住宅及都市更新的協奏曲-3.0

政策及規劃工具
1992年市議會通過“The Bijlmermeer Renewal Project”，決定
大規模拆除和重建，部分改建。
1. 拆除半數高樓層建築，新建低層住宅或獨棟住宅，適度增加建
蔽率，減少個別建築體的容積率。
2. 改變原有的社區格局，提高人與人的接觸頻率。
3. 大幅增加空間的穿透性和能見度，例如改造街道及車站平面。
4. 設置学校、政府機構、企業總部、足球場等公共或商業設施。
5. 強化Bijlmermeer的多元性，特別是鼓勵學生的入住，也在此
進行各種社會調查及方案。

Demolition New Construction
48

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改建/新建類型
高層住宅
（改建）
? 既有的高層社會住宅（改建）
? 供出售的高層住宅（改建）
低層住宅
（新建）
? 不同類型的社會住宅（新建）
? 供出售的低層住宅（新建）
公共空間
? 公共設施：学校、公園、政府部門
? 商業空間：商業區、市場、餐廳
實際規劃案例

? 既有的高層社會住宅（改建）
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57
Source: http://miesarch.com/work/3509
2017年密斯.凡.德羅獎（Mies van der Rohe Award）的得獎建築
－De Flat Kleiburg－

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De Flat Kleiburg

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? 不同類型的新社會住宅（新建）

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City hall of Amsterdam Southeast finished in 2006
? 公共設施：政府機構

67
? 商業空間：市中心（更新前）

? 商業空間：市中心（更新後）

Eastern Docklands（東部港區）
翻轉破敗棕地

東港Eastern Docklands

背景與更新策略
1. 原開發模式：原為阿姆斯特丹傳統的港口工業區。
2. 問題：港口在70年代衰敗，政府思考如何使其重生（棕地修復）。
3. 更新策略：1989都市計畫確定再生方向為“building for the market”，
強調歷史保存和吸引中產家庭的再生策略，透過吸引藝術家、親水空間
等手段。市府、住宅協會及私人開發商的公私合作模式，約5,600單位
中50%為社會住宅、50%為私人住宅。

Source: Professor Jürgen Rosemann

77
與水岸垂直
住宅與水岸
與水岸平行

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新建類型
集合住宅
? 單一式集合住宅（社會住宅）
? 單一式集合住宅（出售住宅）
? 混和式集合住宅
獨棟 ? 供出售的獨棟住宅
公共空間 ? 公共設施：公園
實際規劃案例

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? 單一式集合住宅（社會住宅）

80

82
? 混和式集合住宅（但出入口分開）
出售住宅社會住宅

Nieuw-West（新西區）
花園城市的衰亡與重生

新西區Nieuw-West

背景
1. 原開發模式始自1926年的花園（田園）城市構思，並經1935年的都
市計畫而確立，但到戰後1950年代才開始付諸實現。
2. 設計師是Cornelis van Eesteren。
3. 跨越不同城區（urban districts）。
4. 優點：區位極佳（鄰近市中心、Ａ10環城快速道路）、坐擁大量
「綠帶」和「藍帶」。
5. 缺點：住宅類型缺乏多樣性、太多品質不佳的社會住宅、大量的貧
困家庭，以及惡名遠播的社區環境。
6. 此外還有中產家庭流失、老人及大家庭住宅供應不足（單位空間狹
小）、就業及移民問題等等。

總體更新策略
1. 2001 年〈Richting Parkstad 2015〉，分區拆除或改建。
2. 目標2015年達成社會住宅比例從76% 降至 45%。（實際上2016年
為53%）
3. 現在西方花園城市的總人口約149,000人（2016年）。
91

Kolekitbuurt（科倫提巴特）
1. Kolekitbuurt社區建於1950年，是西方花園城市中最早
開發的一處。
2. 建成16年後卻成為阿姆斯特丹最貧困的地區之一。
3. 大部分居民為穆斯林（因民族特性聚居，比例高達
98%），且多為大家庭與經濟狀況不佳、社會流動性大。
2002年此區失業率達15%，教育程度低，住宅狀況差，
公共空間也不易維持，以及治安問題發生頻仍，致使沒
有外地人希望遷入。
92

Kolekitbuurt

Kolekitbuurt的更新模式
1. 2009年開始啟動改建計畫。
2. 該地區由在地的三個法人（ Rochdale ； Stadgenoot ；
Eigenihaard）進行調查和共同推動都市更新。
3. 三個法人共同委託同一家規劃公司進行調查、設計，決定整體
更新計畫後提報市政府核可。
4. 更新改建徵得85%住戶的同意。
95

Kolekitbuurt的更新策略
1. 計畫執行上，公共設施的建設由市政府負責，住宅部分則由三個法
人各自委託建築師事務所執行。多達13個建築師事務所參與更新。
2. 所有住戶有權繼續在此居住。
3. 以先建後拆的方式輪替進行，因此影響整體更新的速度與空間結構。
4. 社會住宅存量基本保持不變，總體戶數增加近一倍，亦提升社區空
間的密度。
96

2002 2017
計畫面積 35公頃 39公頃
住宅數量 2,100戶 2,850戶（改建675戶；新建
1,450戶；未更新725戶）
住宅單元面積 65m2 95m2 （平均）
就業和服務空間 5,000 m2 20,000 m2
所有權 95% 社會住宅協會 60% 社會住宅協會
20% 市場租金住宅
20% 私人持有（出售）
租戶 98% 移民背景，且低
所得
75%移民背景，低所得至中所得
家庭
阿姆斯特丹生活
指數
4.4 （on 10） 6.7 （Amsterdam most
luxurious neighboorhood
score 7.4）
99

阿姆斯特丹都市更新的影响及啟示

影響1：人口再增長
Source: Kees Dignum & Elly van Sluijs, 2017. Amsterdam Residential Quality in historical perspective. ISHF Presentation.

114
影響2：落腳城市~種族多樣性增加
20世紀90年代初人口主要仍由荷蘭人組成，2011年時阿姆斯特丹已成為少數民族
為主的城市，亦即阿姆斯特丹人口一半以上是非荷蘭血統，其中約三分之二來自非
荷蘭血統。不過和90年代以蘇里南和摩洛哥人為主的移民組成不同，現在阿姆斯特
丹的移民來自各種國家，當前是世界上擁有最多不同國籍人口的城市。

115
影響3：縉紳化
Source: https://economics.rabobank.com/publications/2016/may/dutch-housing-market-prospects-strong-sales-and-
rising-prices/

Property value - Sale price per m2 (2015)
116
Source: http://maps.amsterdam.nl/woningwaarde/

117
相對克制的縉紳化：市場經濟與居住的平衡

118
大量新建低樓層的出售住宅單元，顯示成功吸引受教育程度較
高的中產家庭遷入市區，同時社會住宅存量比例雖然下降，但
降幅有限。

阿姆斯特丹的啟示：規畫面
§ 如何平衡居住和市場是重要的（三個傳統）。
§ 用更為靈活的「願景」取代嚴格的「計畫」。
§ 配套制度（如彈性且為政府掌控的土地使用）
是成功關鍵。
§ 社區密度重點在於適度提升人與人的接觸（人
口稠度, densification），並提升社區機能。
§ 社會住宅與自有住宅混和，帶來社區生活型態
的多元化，也可提供更多元的居住選擇，前提
是兩者有相近的選擇權（人們可選擇他們所希
望的居住方式）。

阿姆斯特丹的啟示：策略及執行面
120
§ 住宅協會或開發商只是實施者，真正的關鍵仍在於主動負起責任並
樂於嘗試的政府。
§ 社區開放空間（公園、街道等）是需要被創造的，特別是具備多樣
化、生活性的地面街道空間。
§ 建築本身也需要多樣性，新舊建築有並存的必要性。
§ 各式社會方案（教育、就業等）的投資極其重要。
§ 慢慢來才是最快：前期耐性細緻的調查及溝通（特別是讓在地居民
的居住權受到尊重和保障），是後期順利推動更新的關鍵。

住宅和鄰里的品質
功能性/
可及性住宅價格
興建住宅和社區後，
如何維持住宅及鄰里
的居住品質？
住宅存量是否足夠？
市民是否容易取得
住宅？
住宅價格是否為可負擔
價格？中產家庭及較低
所得者是否能居住？
121
最重要的啟示是：
永遠以居住為本的都市發展及更新

122
臺灣呢？我們是為了什麼目的而都更？
我們是否時時檢視三個支點之間的平衡，
並及時予以調整？

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